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房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》知識(shí)點(diǎn):房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
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【學(xué)員問(wèn)題】房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系是什么?
【解答】1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門,其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
首先從房地產(chǎn)的屬性來(lái)看,房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn),房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性,是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品,同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比,根本不同,它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次,房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的,談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次,房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位,起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家內(nèi)生產(chǎn)總值中,房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn),成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明,現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá),是我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一,并不像有些人所說(shuō)的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次高潮”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分,如果任其膨脹,也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn),房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)過(guò)程中,確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫,主要表現(xiàn)在:
(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述,土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用,及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作,會(huì)出現(xiàn)虛漲,這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲,就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù),在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍,地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬(wàn)億日元,相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍,土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌,泡沫破滅,至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過(guò)來(lái)。地價(jià)虛漲是不能持久的,在一定階段便會(huì)破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中,商品房供給超過(guò)市場(chǎng)需求,超過(guò)部門的供給增長(zhǎng)屬于虛長(zhǎng),構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時(shí),這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過(guò)多,引起嚴(yán)重的供給過(guò)剩,形成泡沫經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛跌,開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉,失業(yè)率上升,經(jīng)濟(jì)混亂,社會(huì)動(dòng)蕩。
?。?)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律,房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng),力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段,百業(yè)待興,房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率,形成供略大于求的市場(chǎng)局面,對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹,商品房嚴(yán)重滯銷,造成還貸困難,連帶引起金融危機(jī)時(shí),才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)中的泰國(guó)就是一例。
?。?)房?jī)r(jià)虛漲泡沫。房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的,房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外,開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高,人為抬高房?jī)r(jià),也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房?jī)r(jià)飛漲,開發(fā)商攫取暴利,購(gòu)房者難以承受,由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
可見,房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫,存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊,關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi),避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫,例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和商品房供給略大于市場(chǎng)需求等等,對(duì)活躍經(jīng)濟(jì),促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng),推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。同整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一樣,沒(méi)有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過(guò)多,過(guò)于膨脹,造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹,不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì),帶來(lái)嚴(yán)重危害。
以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成,供參考,如有問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)溝通、指正。
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