評(píng)論：樓市政策的目的應(yīng)是護(hù)衛(wèi)房市健康發(fā)展

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　　原標(biāo)題：評(píng)論：樓市政策的目的應(yīng)是護(hù)衛(wèi)房市健康發(fā)展

　　■ 觀察家

　　當(dāng)前房市新政要真正護(hù)衛(wèi)房市的健康發(fā)展，就需要摒棄“拔苗助長(zhǎng)”思維，通過(guò)真正厘清政府與市場(chǎng)的邊界，降低經(jīng)濟(jì)社會(huì)的交易成本，而非使政策無(wú)形中變成房?jī)r(jià)的助推劑。

　　繼去年10月有關(guān)部門調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，最近監(jiān)管層又連續(xù)推出多重樓市重磅新政。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，這一政策組合拳是超預(yù)期的，對(duì)房市會(huì)產(chǎn)生有效支撐，部分市場(chǎng)人士對(duì)地產(chǎn)股等出具看多預(yù)期。

　　剛需不是房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力

　　現(xiàn)行房市政策組合拳，能否讓房市如沐春風(fēng)，至少目前還存在不確定性，抑或更確切地說(shuō)，現(xiàn)行的房市新政尚難以為市場(chǎng)帶來(lái)類似2009年后的行情。

　　目前，房市新政主要旨在激勵(lì)改善型剛需，而真正能刺激出一波房市行情需要的恰是投資、投機(jī)性需求者對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的看漲預(yù)期，剛需顯然是無(wú)法承載的。

　　即便是剛需，有條件地降低首付和營(yíng)業(yè)稅，只是降低了房市交易門檻，但并未有效降低購(gòu)房者的購(gòu)買成本，相反首付比例的下降，貸款余額的增加，會(huì)帶來(lái)貸款利息的增加，在新政尚難有效改變房?jī)r(jià)走勢(shì)等背景下，新政對(duì)價(jià)格敏感型的剛需群體，乃至投資、投機(jī)者等，都將不是一個(gè)可信的決策節(jié)點(diǎn)。

　　此外，經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格泡沫和產(chǎn)能過(guò)剩同時(shí)并存，以及整個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)上揚(yáng)等背景下，房市很難迎來(lái)類似2009年的超級(jí)寬松政策，尤其是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的上揚(yáng)和各級(jí)政府財(cái)力日漸削弱，使投資者不敢進(jìn)行長(zhǎng)期投資，這也是缺乏基本面支撐的股市自去年四季度以來(lái)能走出獨(dú)立行情的一個(gè)主要原因，即賺快錢。

　　人口遷徙影響房?jī)r(jià)只是炒作

　　當(dāng)前部分人士認(rèn)為，受房市產(chǎn)能過(guò)剩、人口向大城市遷徙的流向結(jié)構(gòu)等影響，新政對(duì)二三線城市的刺激作用有限，而一線城市則受惠人口遷徙的流入，將可能出現(xiàn)小春天。這種所謂的結(jié)構(gòu)性分析看似合理，但實(shí)際是一個(gè)地道的概念炒作。一線城市的房市產(chǎn)能過(guò)剩不低于二三線城市，只是人口的流入一定程度上為一線城市注入了一些不看空的理?yè)?jù)；而且，人口的流入不一定能帶來(lái)剛需，流入人口能否在一線城市有穩(wěn)定的工作和收入來(lái)源，是流入人口是否有效剛需的必要條件，假設(shè)部分人士通過(guò)賣出二三線城市的住房，以在一線城市置業(yè)，那么二三線城市房產(chǎn)的售價(jià)無(wú)疑也是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)跨區(qū)置換的又一關(guān)鍵因素，若賣掉二三線城市的房產(chǎn)僅換得在一線城市的首付，且自身在一線城市的工作和收入不穩(wěn)定，那么除賭徒式高風(fēng)險(xiǎn)偏好者外，很少有人會(huì)把自己置于家庭財(cái)務(wù)的懸崖之邊。

　　再次，人口流動(dòng)的航向是否是大城市，目前都是值得商榷的，畢竟，經(jīng)濟(jì)的減速、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等的轉(zhuǎn)型及大城市的高生活成本，使大城市對(duì)就業(yè)的安置是不穩(wěn)定的，近年來(lái)出現(xiàn)的白領(lǐng)逃出北上廣潮流，反映人口流動(dòng)是可逆的。

　　政策應(yīng)避免“拔苗助長(zhǎng)”

　　當(dāng)前盡管穩(wěn)定房市預(yù)期，避免房?jī)r(jià)和地價(jià)大起大落有助于防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但要真正促進(jìn)房市健康穩(wěn)定發(fā)展，需要房?jī)r(jià)理性回歸，且決策層在政策上為房?jī)r(jià)的理性回歸安置降落傘和剎車裝置，而非讓政策再次成為房市由弱轉(zhuǎn)強(qiáng)的制動(dòng)裝置。

　　當(dāng)前的房市新政不妨可以換個(gè)思維?；谥虚L(zhǎng)期房市的健康成長(zhǎng)，首先政府應(yīng)盡快補(bǔ)上在公共服務(wù)和公共產(chǎn)品供給方面的缺位和不到位問(wèn)題，為居民提供免予恐慌的自由，如基礎(chǔ)性公共社保體系、社會(huì)救濟(jì)體系、公租房等必需的公共服務(wù)，為房?jī)r(jià)理性回歸安置降落傘和剎車裝置；同時(shí)，鼓勵(lì)市場(chǎng)探索基于不動(dòng)產(chǎn)期貨、期權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)證券化等金融衍生產(chǎn)品，為消費(fèi)者提供有效的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖和風(fēng)險(xiǎn)再配置工具等。

　　當(dāng)前房市政策應(yīng)致力于清理整頓不必要的行政和市場(chǎng)交易成本，打擊囤房、囤地等行為。如可考慮對(duì)持有兩年以上的非自住型商品房（地塊匯總、實(shí)拍、論壇）出售行為征收累進(jìn)制營(yíng)業(yè)稅，持有兩年以下非自住房的出手行為免征營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)考慮出臺(tái)持有環(huán)節(jié)物業(yè)稅。這一與現(xiàn)有政策在方向上反向的政策思路，旨在激活存量房市場(chǎng)，緩解因囤房、囤地等帶來(lái)的房?jī)r(jià)非理性上漲和房?jī)r(jià)泡沫化問(wèn)題。

　　總之，當(dāng)前房市新政要真正護(hù)衛(wèi)房市的健康發(fā)展，就需要摒棄“拔苗助長(zhǎng)”思維，通過(guò)真正厘清政府與市場(chǎng)的邊界，降低經(jīng)濟(jì)社會(huì)的交易成本，而非使政策無(wú)形中變成房?jī)r(jià)的助推劑。