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2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》:商業(yè)輻射區(qū)域分析

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  4.1.2零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析

  商業(yè)輻射區(qū)域概念

  是指某一零售商業(yè)物業(yè)的主要消費(fèi)者的分布范圍

  分析內(nèi)容

  可能的顧客流量

  消費(fèi)者行為

  喜好和偏好

  購(gòu)買能力分析

  三個(gè)部分

  主要區(qū)域

  次要區(qū)域

  邊界區(qū)域

  4.1.3特色、位置和停車

  特色

  特色對(duì)小型商場(chǎng)并不很重要,但對(duì)較大型的購(gòu)物中心很重要

  位置

  位置的優(yōu)劣取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便,即物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)程度,而一定是離交通主干道的距離

  停車位設(shè)置的衡量指標(biāo)

  一是停車系數(shù):停車位面積與零售商業(yè)物業(yè)建筑面積的比率,約為1/3

  二是停車指數(shù):即每100平方米營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)

  4.2 零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇

  聲譽(yù)

  財(cái)務(wù)能力

  組合與位置分配

  需要的服務(wù)

  4.3零售商業(yè)物業(yè)的租金

  基礎(chǔ)租金

  又稱最低租金,是業(yè)主獲得的,與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不相關(guān)的一個(gè)最低收入

  百分比租金

  在基礎(chǔ)租金之外收取的,以零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果為基數(shù)計(jì)算百分比的租金

  確定平衡點(diǎn),僅對(duì)超出某一營(yíng)業(yè)額以外的部分收取超額百分比租金

  沒有統(tǒng)一的百分比標(biāo)準(zhǔn),隨經(jīng)營(yíng)的商品種類和經(jīng)營(yíng)方式不同有很大的差異

  代收代繳費(fèi)用和凈租約

  種類

  ·毛租:物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括在租金中,由業(yè)主支付

  ·凈租:物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用由租戶直接支付

  凈租的形式

  ·租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)

  ·租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)

  ·所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用,包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等,都由租戶直接支付,而業(yè)主只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用

  租金的調(diào)整

  租期長(zhǎng)需調(diào)整

  調(diào)整方式與寫字樓同

  租金調(diào)整僅針對(duì)基本租金,經(jīng)營(yíng)費(fèi)用每五年或一年調(diào)整一次

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發(fā)布:2007-07-11 11:50    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁(yè)]    [關(guān)閉]
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