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房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例與分析》解題思路分析一
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一、綜述:
1、問答:考估價(jià)的基本事項(xiàng),估價(jià)目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)(市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響),價(jià)值內(nèi)涵,技術(shù)路線,方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題(如參數(shù)應(yīng)選取客觀值,計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命)等。
2、單選:考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。
3、挑錯(cuò):考對(duì)估價(jià)的一般要求,對(duì)報(bào)告的熟悉程度,基本原理的一般應(yīng)用,估價(jià)方法掌握。
4、改錯(cuò):考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。
第一節(jié):?jiǎn)柎鸺皢芜x題:
問答題答題技巧:
1、解決的辦法是:仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的,他的思路是怎樣的。順著它的思路走,才能解決問題。
2、另外,問答題一般每題都有3~5個(gè)小點(diǎn),在數(shù)量上也要有個(gè)底。
3、條理清楚,論點(diǎn)突出,明顯
4、結(jié)構(gòu)清晰:
一、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線:
確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程。
1、什么是技術(shù)路線?路線的三個(gè)方面
?、賰r(jià)格內(nèi)涵,由目的確定
?、诠纼r(jià)思路,由原則原理確定
③估價(jià)方法,由估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。
2、技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系?
?、倥c估價(jià)方法:每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線(p6)
?、谂c估價(jià)對(duì)象:估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程。
?、叟c估價(jià)目的:目的決定內(nèi)涵,從而決定路線。對(duì)估價(jià)依據(jù)、估價(jià)所考慮的因素、采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)方法均有影響。
※ a、估價(jià)對(duì)象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。
b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法,有不同技術(shù)路線。
d、估價(jià)對(duì)象狀況(①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評(píng)估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn))
?、芘c估價(jià)時(shí)點(diǎn):估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的。
?、菖c估價(jià)原則:技術(shù)路線反映價(jià)格形成過程,估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理,因而制定路線要遵守估價(jià)原則。
?、抟陨细黜?xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。
3、估價(jià)路線的確定過程:
?、俅_定估價(jià)的基本事項(xiàng)(對(duì)象、目的、時(shí)點(diǎn));
?、诖_定價(jià)格內(nèi)涵(一定要先說清楚);
?、圻x擇適宜方法、途徑
?、芊椒☉?yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方
二、價(jià)格解釋對(duì)價(jià)格有爭(zhēng)議、疑惑
[(對(duì)兩種正確結(jié)果分別解釋)哪些是影響價(jià)格的因素?從因素入手]
?、倌康牟煌瑑r(jià)格類型不同;
?、跁r(shí)點(diǎn)不同,價(jià)格不同。(動(dòng)態(tài)價(jià)格)<市場(chǎng)環(huán)境、供求狀況均要變;估價(jià)對(duì)象也會(huì)變化><期限、成新、房地產(chǎn)狀況>;
?、劢灰谞顩r是否變化<權(quán)力束在限制約束下,交易狀況不同>;
?、芄纼r(jià)原則<是否改變用途,最高最佳使用、違章建筑、臨時(shí)建筑〉;
?、莨纼r(jià)方法<兩個(gè)機(jī)構(gòu)評(píng)估,不同方法產(chǎn)生價(jià)格差異〉
三、 資料的搜集。
資料反映形成價(jià)格的影響因素,哪些因素對(duì)價(jià)格有影響就搜集哪些資料(影響的程度、方向、關(guān)系不同,要有針對(duì)性)
1、 一般資料:
?。?) 項(xiàng)目的有關(guān)資料:
①估價(jià)目的(委托方提供);
?、谖蟹交厩闆r(法人、住址、聯(lián)系電話);
③項(xiàng)目有關(guān)文件。
?。?) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的資料:
?、?一般性的;
?、?地區(qū)性的;
③ 本類型房地產(chǎn)資料(商業(yè)、特殊物業(yè))
?。?) 估價(jià)對(duì)象狀況的資料:土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況……
(4) 估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件資料:① 交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。
?。?) 相關(guān)法律、法規(guī)、政策。
2、 不同估價(jià)方法應(yīng)收集的主要資料(四章P191)
(1) 市場(chǎng)法:
?、?交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。
② 不同交易情況價(jià)格差異的資料。
?、?房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)及利率方面的資料。
?、?房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。
?。?) 成本法:
?、?土地取得成本方面的資料。
② 土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。
?、?管理費(fèi)用方面的資料。
?、?利息率、利潤(rùn)率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。
?、?建筑物成新度、重新購建價(jià)格方面的資料。
?、?建筑物的折舊方面的資料。
?。?) 收益法:
① 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益或租賃收的資料。
?、?估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用資料。
?、?折舊、剩余收益年限等資料。
?、?報(bào)酬率方面的資料。
?。?) 假設(shè)開發(fā)法:
?、?同類房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)狀況、未來趨勢(shì)。
?、?同類房地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)。
③ 同類項(xiàng)目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用。
④ 同類項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)或收益資料。
?、?折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。
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