09年房地產(chǎn)估價師輔導：物權(quán)法解釋（七十六）

　　物權(quán)法解釋：第七十六條[業(yè)主決定建筑區(qū)劃內(nèi)重大事項及表決權(quán)]

　　第七十六條　下列事項由業(yè)主共同決定：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　?。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O施的管理規(guī)約；

　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

　?。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　?。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　[解釋]本條是關于業(yè)主決定建筑區(qū)劃內(nèi)重大事項及表決權(quán)的規(guī)定。

　　本條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的下列事項需由業(yè)主共同決定：

　　1．制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會組織、運作的規(guī)程，是對業(yè)主大會宗旨、組織體制、活動方式、成員的權(quán)利義務等內(nèi)容進行記載的業(yè)主自律性文件。業(yè)主大會通過業(yè)主大會議事規(guī)則建立大會的正常秩序，保證大會內(nèi)業(yè)主集體意志和行為的統(tǒng)一。制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，需要由業(yè)主共同決定。

　　2．制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約。建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定，規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)有關建筑物及其附屬設施的使用、維護、管理等事項，是業(yè)主對建筑物及其附屬設施的一些重大事務的共同約定，涉及每個業(yè)主的切身利益，對全體業(yè)主具有約束力，應當由業(yè)主共同制定和修改。

　　3．選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，并就建筑區(qū)劃內(nèi)的一般性日常事務做出決定。業(yè)主通過業(yè)主大會選舉能夠代表和維護自己利益的業(yè)主委員會委員，成立業(yè)主委員會。對不遵守管理規(guī)約，責任心不強，不依法履行職責的委員予以更換。

　　4．選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務涉及建筑物及其附屬設施的使用、維護、修理、更換，公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、小區(qū)治安等諸多方面，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的物業(yè)管理水平如何，與業(yè)主利益有直接關系，需要通過業(yè)主大會集體決策選聘和解聘。

　　5．籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。建筑物及其附屬設施的維修資金主要用于業(yè)主專有部分以外的共有部分的共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造、維護等，涉及業(yè)主的切身利益，應當由業(yè)主共同決定。

　　6．改建、重建建筑物及其附屬設施。建筑物及其附屬設施的改建、重建，涉及業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使，費用的負擔，事情重大，需要業(yè)主共同決定。

　　7．有關共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。除上述所列事項外，對建筑區(qū)劃內(nèi)有關共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，也需要由業(yè)主共同決定。例如，如何對物業(yè)服務企業(yè)的工作予以監(jiān)督，如何與居民委員會協(xié)作，維護好建筑區(qū)劃內(nèi)的社會治安等。

　　籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，是建筑區(qū)劃內(nèi)較為重大的事情，關系到每個業(yè)主的切身利益。為了保證對這兩項事情決策的慎重，保證決策能夠獲得絕大多數(shù)業(yè)主的支持，本條第二款規(guī)定，決定籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。這一規(guī)定表明，籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設施的決定的做出，必須同時具備兩個條件，才為有效的決定。第一個條件是，必須獲得專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主的同意；第二個條件是，必須獲得占業(yè)主總?cè)藬?shù)的三分之二以上的業(yè)主的同意。假如，一棟大樓的建筑面積總計為9999平方米，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主，是指若干個業(yè)主的建筑面積之和要達到6666平方米以上的業(yè)主。如果，某一建筑區(qū)劃內(nèi)共有99戶業(yè)主，占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主是指業(yè)主數(shù)要達到66戶以上。

　　除籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施外的其他事項，屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的一般性、常規(guī)性事務，其決定的做出，可以采取普通多數(shù)同意的方式。對此，本條第二款規(guī)定，決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。這一規(guī)定表明，建筑區(qū)劃內(nèi)的一般性、常規(guī)性事務，雖然可以采取普通多數(shù)同意的方式做出，但也必須同時符合如下兩個條件：一是必須獲得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主的同意；二是必須獲得占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

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