房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：城市房屋拆遷補償估價對象

　　估價人員在從事拆遷補償估價時，要準(zhǔn)確界定被拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，估價結(jié)果才會客觀公正。

　　關(guān)于拆遷補償估價，特別需要指出的是在集體土地上進行開發(fā)建設(shè)的集體土地及地上房屋的估價。應(yīng)先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進行房屋拆遷與補償。這樣既符合《土地管理法》規(guī)定，又不違反新的《城市房屋拆遷管理條例》。

　　拆遷補償估價對象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托在其實體上的權(quán)益。針對不同估價對象應(yīng)注意以下幾點：

　?。?）依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補償估價，根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應(yīng)的正常市場價格進行。

　?。?）依法以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在估價中不應(yīng)包括出讓金部分，只含該宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費和土地開發(fā)及其它費用。如果當(dāng)?shù)卣碛幸?guī)定的，可從其規(guī)定。

　?。?）取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價應(yīng)從占有、使用、收益、處分四方面綜合認(rèn)定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價時點的用途估價。

　?。?）“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償；”故不在估價范圍之內(nèi)。“拆除來超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償，”估價時應(yīng)按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。

　　（5）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。

　　對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。

　?。?）對于房地產(chǎn)拆遷補償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外不可移動的設(shè)備及其附屬物等，都不可遺漏。設(shè)備含水、電、暖、衛(wèi)、氣、通訊等設(shè)施；附屬物含樹木、綠地、道路、院墻、門樓等其他構(gòu)筑物。

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