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2015房估案例與分析考點(diǎn):扣除項(xiàng)目評估方法選擇
扣除項(xiàng)目評估方法的選擇
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
取得土地使用權(quán)所支付的金額指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。目前主要包括以下幾種形式:
以出讓金形式取得土地使用權(quán),以出讓合同為依據(jù)按出讓金進(jìn)行扣除;
以毛地價形式取得土地使用權(quán),以出讓合同為依據(jù)按毛地價進(jìn)行扣除;
以招牌掛形式取得土地使用權(quán),以合同為依據(jù)按土地價格進(jìn)行扣除;
以受讓方式取得土地使用權(quán),以土地和稅務(wù)部門登記的受讓價格和土地增值稅計稅價格進(jìn)行扣除;
無法確認(rèn)歷史土地使用權(quán)取得價格的情況下,依《土地增值稅暫行條例》之規(guī)定,按取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估;劃撥土地轉(zhuǎn)讓時,按轉(zhuǎn)讓時點(diǎn)地價標(biāo)準(zhǔn)評估其應(yīng)補(bǔ)交的出讓金或毛地價。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本的評估,適宜采用市場比較和分部分項(xiàng)的評估方法。房地產(chǎn)開發(fā)成本評估關(guān)鍵是反映其現(xiàn)時的重置成本價值。
房地產(chǎn)開發(fā)成本評估的要點(diǎn)是在于如何與取得土地使用權(quán)所支付的金額進(jìn)行銜接。若取得土地使用權(quán)所支付的僅為出讓金,房地產(chǎn)開發(fā)成本中還應(yīng)包括政府收取市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)商發(fā)生的通平費(fèi)用;若取得土地使用權(quán)所支付的僅為毛地價,房地產(chǎn)開發(fā)成本中應(yīng)包括開發(fā)商發(fā)生的通平費(fèi)用;若取得土地使用權(quán)所支付的為熟地價,房地產(chǎn)開發(fā)成本中不應(yīng)再包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
3.舊房及建筑物的評估價格
舊房及建筑物的評估價格所包含的內(nèi)容在包括房地產(chǎn)開發(fā)成本全部子項(xiàng)的基礎(chǔ)上,還應(yīng)包括開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(即與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用)和開發(fā)利潤。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》之規(guī)定,舊房及建筑物的評估價格應(yīng)采用重置成本價乘以成新度折扣率的方法確定。
銷售費(fèi)用的計算,應(yīng)注意區(qū)分不能等同于估價規(guī)范中的銷售稅費(fèi),避免銷售過程中的稅費(fèi)(營業(yè)稅及其附加)重復(fù)計算。
《土地增值稅暫行條例》中并未對開發(fā)利潤的計算作明確的說明,開發(fā)利潤的記取應(yīng)遵循房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求,即應(yīng)以土地取得費(fèi)和開發(fā)成本之和為基礎(chǔ),根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平求取,因?yàn)橹挥羞@種結(jié)果才能充分體現(xiàn)開發(fā)主體投資行為所承擔(dān)的全部風(fēng)險報酬。
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