2015房估案例與分析考點(diǎn)：估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則

估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則：

選用估價(jià)方法時(shí)，盡量將成本法作為一種方法，尤其是收益性房地產(chǎn)的收益價(jià)格較高時(shí)，應(yīng)使積算價(jià)格成為收益價(jià)格的補(bǔ)充；在有價(jià)無(wú)市或存在長(zhǎng)期低（偏離市場(chǎng)）租金租約的房地產(chǎn)，則應(yīng)更加重視收益價(jià)格。

確定估價(jià)結(jié)果時(shí)采用兩種方法估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)單平均值還是加權(quán)平均值，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況決定，一般選用簡(jiǎn)單平均值。

在估價(jià)中選取可比實(shí)例、確定修正系數(shù)；預(yù)測(cè)未來(lái)現(xiàn)金流、確定報(bào)酬率；預(yù)測(cè)未來(lái)開發(fā)完成后價(jià)值、折現(xiàn)率、續(xù)建費(fèi)用；確定地價(jià)水平、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)、開發(fā)建造成本費(fèi)用、利潤(rùn)率、成新率等時(shí)，保持客觀、謹(jǐn)慎的尺度，使估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理。

在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查看。

在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。

在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率不應(yīng)偏低。

在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)。

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報(bào)酬率、報(bào)酬率、利潤(rùn)率等估價(jià)參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明理由。

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