2015年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價相關(guān)知識》經(jīng)典習題9

　　估價技術(shù)報告

　　一．個別因素分析（略）

　　二．區(qū)域因素分析（略）

　　三．市場背景分析（略）

　　四．最高最佳使用分析（略）

　　五．估價方法選用（略）

　　六．估價測算過程

　　（一）收益法估價測算過程

　　1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價對象總建筑面積6611㎡，其中：1～6層建筑面積各1000㎡，7層建筑面積410㎡，8層建筑面積201㎡.1～2層．3～6層．7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是1∶0.80．1∶0.75．1∶0.70.估價人員通過對估價對象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7～8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%.根據(jù)上述資料，估價對象有效毛收入的計算如下：

　　①1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00（萬元）

　?、?層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12（萬元）

　?、?層年有效毛收入：C=1000×60×0.75×12=63.00（萬元）

　?、?層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90（萬元）

　　⑤5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60（萬元）

　?、?層年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=36.00（萬元）

　　⑦7．8層年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×85%=8.21（萬元）

　　年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G =96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=3443.43（萬元）

　　3.估算估價對象房地產(chǎn)的價格估價對象房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物現(xiàn)值=640.64+824.39=1465.03（萬元）

　?。ǘ┕纼r結(jié)果的確定以收益法的估價結(jié)果和成本法的估價結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)價格的估價結(jié)果。即：

　　估價對象房地產(chǎn)總價=（1899.58+1465.03）/2=1682（萬元）（已取整）

　　估價對象房地產(chǎn)建筑面積單價=1682/0.6611=2544（元/㎡）（已取整）

　　七．估價結(jié)果經(jīng)過評估，某某商務樓在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整）。

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