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2015年房地產(chǎn)估價師考試《基本制度與政策》資料(77)
租賃住房的拆遷補償安置問題,涉及到房屋所有人和使用人的關(guān)系,情況比較復雜,既要對房屋所有人進行補償,又要考慮社會安定,對房屋使用人進行安置??荚?amp;大&為了保護房屋所有人的利益,同時兼顧房屋使用人的利益,新《條例》規(guī)定:“拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的,或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的,拆遷人對被拆遷人給予補償。”“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的,拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租,被拆遷人應(yīng)當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”
房屋租賃是指房屋所有權(quán)人將其擁有的房屋在一定期限內(nèi)的使用權(quán)讓渡給使用人使用,由使用人支付租金的行為??荚?amp;大&從房屋租賃的概念可以看出,房屋租賃需符合以下幾個要件:一是出租人應(yīng)當是房屋的所有人;二是租賃應(yīng)當有期限;三是承租人應(yīng)當交納租金。但在實踐中,由于長期實行住房實物分配制度,有許多房屋雖不符合房屋租賃的要件,但已形成了事實上的租賃。表現(xiàn)為:一是雖有租賃協(xié)議(或房屋分配單),但沒有租賃期限。由于所有人與使用人一直分離,使用人也定期交納租金,也應(yīng)界定為租賃房屋,按租賃房屋進行補償、安置。這種情形主要發(fā)生在大量的公有房屋之中。二是雖沒有租賃協(xié)議,但也定期交納租金。由于歷史原因,雖沒有任何手續(xù),但所有人與使用人一直分離,也定期交納租金,也應(yīng)界定為租賃行為。三是既沒有租賃協(xié)議,也不交租金(主要是歷史遺留問題)對于這些事實租賃,在拆遷時也應(yīng)當按照租賃房屋的拆遷補償安置原則進行安置。
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