房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》問(wèn)答題解題技巧

　　·各種考試題型的對(duì)策：

　　（1）問(wèn)答題（3小題，每題10分，共30分）

　　*2003年考查公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的含義與其在其他方法參數(shù)選擇的應(yīng)用；劃撥土地上的辦公綜合樓整體抵押的方法選擇和估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)；購(gòu)置部分已出讓用作商業(yè)用途、部分劃撥用作工廠(chǎng)的房地產(chǎn)估價(jià)資料的收集。

　　例如：（三）某正常生產(chǎn)的工廠(chǎng)位于某城市市區(qū)，距市中心直線(xiàn)距離約15km.土地面積7672㎡；自用生產(chǎn)車(chē)間建筑面積3300㎡；辦公樓建筑面積1050㎡；臨街商業(yè)用房建筑面積580㎡，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國(guó)有劃撥土地。該廠(chǎng)已取得了國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證?，F(xiàn)規(guī)劃部門(mén)己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有意投資該宗土地，請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)效益。

　　請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料？

　?。ㄈ┐穑?/p>

　　1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況（實(shí)物、區(qū)位和權(quán)益）資料；

　　2.規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）；

　　3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場(chǎng)狀況（或發(fā)展趨勢(shì)）（或租金：售價(jià)水平）（或經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流）資料；

　　4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用（或建造成本費(fèi)用）；

　　5.相關(guān)稅費(fèi)：

　　6.貸款利率；

　　7.該地區(qū)類(lèi)似居住物業(yè)開(kāi)發(fā)的平均利潤(rùn)水平；

　　8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用；

　　9.市政配套費(fèi)用和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用；

　　10.該地區(qū)土地出讓金（地價(jià)）的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

　　注：多答合理的可給分。

　　*2004年考查招標(biāo)出讓地塊估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)（同2003年題）；成本數(shù)據(jù)的選用，房地產(chǎn)凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表凈利潤(rùn)的不同，客觀成本與實(shí)際成本的選用；工業(yè)廠(chǎng)房自行改造寫(xiě)字樓的拆遷評(píng)估用途的確定、費(fèi)用的補(bǔ)償。

　　例如：（二）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請(qǐng)你分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。

　　答：

　　1.（1）估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤(rùn)含義不同；

　?。?）收益指房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻(xiàn)部分；

　?。?）凈利潤(rùn)已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷(xiāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息收益）及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤(rùn)等；

　　2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還要考慮土地使用年限（或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）；

　　3.估價(jià)采用的成本應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的社會(huì)平均（客觀）成本（或者：實(shí)際成本不一定是社會(huì)平均（客觀）成本）。

　　*2005年考查拆遷估價(jià)注意事項(xiàng)和如何補(bǔ)償問(wèn)題（同04年）；劃撥地上的辦公樓拍賣(mài)的相關(guān)費(fèi)用與相關(guān)知識(shí)；可比實(shí)例的選取和凈收益的求取。

　?。ǘ┓ㄔ何泄纼r(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣(mài)的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無(wú)力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣(mài)的拍賣(mài)規(guī)則規(guī)定，拍賣(mài)所得價(jià)款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行貸款，買(mǎi)受人承擔(dān)全過(guò)程相關(guān)稅費(fèi)。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)？為什么？

　　答案：

　　1.估價(jià)機(jī)構(gòu)沒(méi)有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)（1分）；估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估結(jié)果提交法院，由法院將評(píng)估結(jié)果告知債權(quán)債務(wù)執(zhí)行雙方當(dāng)事人（或：①估價(jià)機(jī)構(gòu)不需要向委托方之外的第三方提供估價(jià)結(jié)果；②估價(jià)機(jī)構(gòu)僅對(duì)委托人負(fù)責(zé)；③法院是委托人，借款企業(yè)不是委托人）（2分）。

　　2.拍賣(mài)保留價(jià)應(yīng)由誰(shuí)確定？如何確定？

　　答案：

　　2.拍賣(mài)保留價(jià)由法院確定（1分），應(yīng)以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)確定（2分）。

　　3.乙公司欲競(jìng)買(mǎi)該辦公樓，現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)競(jìng)買(mǎi)價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣(mài)價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)？

　　答案：

　　3.應(yīng)注意以下費(fèi)用：

　　（1）拍賣(mài)機(jī)構(gòu)傭金（1分）。

　?。?）補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金（1分）。

　?。?）房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)（1分）。

　?。?）估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)用（1分）。

　?。ㄈ┠承陆ㄉ虡I(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤？

　　答案：

　　1.錯(cuò)誤

　?。?）由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例（2分）；

　?。?）未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益（2分）；

　?。?）不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益（2分）；

　　（4）不應(yīng)選用350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益（或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益）（2分）。

　　2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益？

　　答案：

　　2.具體可選擇過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，或未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法確定（2分）。

　　*2006年考查拆遷用途的確定和獲取估價(jià)途徑；可比實(shí)例、潛在毛收入、凈收益選取注意事項(xiàng)；成本法重置價(jià)格的確定。

　　例如（三）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡.

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤？

　　2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格？

　　答案：

　　1.錯(cuò)誤有：

　　（1）應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用（或重置價(jià)格）。

　　或：不應(yīng)采用實(shí)際支出時(shí)的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

　　（2）應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。

　　或：不應(yīng)計(jì)自至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　?。?）利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。

　　或：利潤(rùn)不應(yīng)是開(kāi)發(fā)商的期望利潤(rùn)。

　　可作為指錯(cuò)題

　　2.重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。

　　或：（1）可能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　?。?）可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　?。?）可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

　　*2007年考查估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生爭(zhēng)議的合理性分析；抵押估價(jià)應(yīng)收集的資料和影響商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格影響因素；租約內(nèi)估價(jià)和承租人權(quán)益。

　　例如（一）李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300㎡，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營(yíng)，于2006年6月以3000元/㎡的價(jià)格將其賣(mài)給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為2300元/㎡.請(qǐng)問(wèn)：

　　1.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性？

　　2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元/㎡.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/㎡.你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性？

　　答：

　　1.理由包括：

　?。?）二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。

　　（2）二者的價(jià)值類(lèi)型不同。其中，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為市場(chǎng)上的實(shí)際成交價(jià)格，抵押價(jià)值為正常市場(chǎng)價(jià)格和減法定優(yōu)先受償后的價(jià)值。

　?。?）二者對(duì)房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價(jià)值是按照法定用途，即住宅進(jìn)行評(píng)估的價(jià)值；轉(zhuǎn)讓價(jià)格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對(duì)價(jià)值的影響。

　　2.理由包括：

　　（1）二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。

　?。?）拆遷估價(jià)結(jié)果和拆遷補(bǔ)償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補(bǔ)償金額包含了拆遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、裝修補(bǔ)償費(fèi)。

　?。?）對(duì)估價(jià)對(duì)象的界定可能不同。

　　*2008年考查估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生爭(zhēng)議的合理性分析；房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因分析；劃撥土地上的房屋估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。

　　例如：（一）某市土地儲(chǔ)備中心以拍賣(mài)方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬參加竟買(mǎi)，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價(jià)評(píng)估，最高應(yīng)價(jià)評(píng)估結(jié)果為12 000萬(wàn)元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出的最高應(yīng)價(jià)為15 000萬(wàn)元。若該兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果均是合理的，請(qǐng)分析兩者差異的主要原因。

　　答：理由包括：

　　1.本次評(píng)估的價(jià)值為投資價(jià)值（拍賣(mài)應(yīng)價(jià)）；（3分）

　　2.投資價(jià)值是從某個(gè)特定投資者的角度來(lái)衡量的價(jià)值；（3分）

　　3.不同投資者在開(kāi)發(fā)建設(shè)成本經(jīng)營(yíng)費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，對(duì)未來(lái)的信心不同，所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來(lái)收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。（4分）

　　*2009年考查復(fù)核評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)目的、價(jià)值定義；估價(jià)結(jié)果有異議的原因；政府補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容。

　　問(wèn)答題雖然難，但我們觀察歷年考點(diǎn)，還是我們所熟悉的基本知識(shí)，主要考技術(shù)路線(xiàn)的擬定、相關(guān)參數(shù)的選擇、資料的收集、市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響、估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生爭(zhēng)議的合理性分析、拆遷估價(jià)或抵押估價(jià)的特定問(wèn)題等。?？紗?wèn)題也可能轉(zhuǎn)化為單選題。

　　答題要點(diǎn)：認(rèn)真審題、找出考點(diǎn)與依據(jù)、理清思路、答出要點(diǎn)（3～5個(gè)要點(diǎn)）。

　　一題中有不把握或不會(huì)答的屬正常現(xiàn)象，相對(duì)來(lái)說(shuō)，問(wèn)答題開(kāi)放性大，難度大，放平心態(tài)，先舍后得。不要空。本題應(yīng)爭(zhēng)取拿到一半以上的分值。

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