2015房估經營與管理要點：收益性物業(yè)經營狀況的評估

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　　從事物業(yè)管理工作的專業(yè)人員，通常使用其特定的專業(yè)術語，來描述與現金流相關的各種類型的收入和費用項目，這些術語包括：

　　1．潛在毛租金收入

　　物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。

　　2．空置和收租損失

　　實際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成：一是空置的面積不能產生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。

　　3．其他收入

　　物業(yè)中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收入稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。

　　4．有效毛收入

　　從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。

　　5．收益性物業(yè)的運營費用

　　收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉的成本（建筑物及相關場地的維護、維修費）、為租戶提供服務的費用（公共設施的維護維修、清潔、保安等），保險費、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅和法律費用等也屬于運營費用的范疇。

　　6．凈經營收入

　　從有效毛收入中扣除運營費用后就可得到物業(yè)的凈經營收入，即：

　　凈經營收入=有效毛收入-運營費用7．抵押貸款還本付息

　　業(yè)主對于物業(yè)經營情況的評價，并不僅僅停留在獲取的凈經營收入的多少，物業(yè)還本付息的責任即抵押貸款還本付息，還要從凈經營收入中扣除。

　　8．現金流計算

　　從凈經營收入中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現金流。

　　（二）相關問題分析

　　還本付息的數量，取決于業(yè)主購置物業(yè)時所用抵押貸款的數量和期限。

　　1．物業(yè)估價

　　2．大修基金和保證金基金

　　3．所得稅

責任編輯：亮亮