房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》總結(jié)：估價(jià)方法的選用

　　二、估價(jià)的假設(shè)前提

　　在企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，不僅要結(jié)合企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的特點(diǎn)來確定房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，而且根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求，還應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。

　　無論保持現(xiàn)狀還是轉(zhuǎn)換用途，其共同點(diǎn)都是要保證估價(jià)對象的最高最佳使用，二者的差別是：在轉(zhuǎn)換用途前提下是考慮估價(jià)對象單獨(dú)使用時(shí)的最高最佳使用，在保持現(xiàn)狀前提下是考慮估價(jià)對象作為企業(yè)資產(chǎn)的一個(gè)組成部分的最高最佳使用。

　　三、估價(jià)方法的選用

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

　　房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，在估價(jià)時(shí)均按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式處理。企業(yè)在合資、合作時(shí)，一般應(yīng)根據(jù)新設(shè)立公司的有關(guān)合資、合作協(xié)議，以及相應(yīng)的可行性研究報(bào)告，來分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉(zhuǎn)變。如發(fā)生用途轉(zhuǎn)變，則在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項(xiàng)目的未來發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益情況，同時(shí)綜合考慮更新改造的費(fèi)用成本（含可能有的土地用途變更而需調(diào)整的土地出讓金等），采用假設(shè)開發(fā)法和收益法進(jìn)行估價(jià)；如果繼續(xù)使用，即不轉(zhuǎn)變用途，則在充分考慮項(xiàng)目的預(yù)期發(fā)展的可行性前提下，采用市場法和成本法進(jìn)行估價(jià)。

　　破產(chǎn)清算的房地產(chǎn)估價(jià)與抵押物處置類似，屬于強(qiáng)制處分。由于是出于迅速變現(xiàn)的需要，購買者的選擇范圍受到限制，其交易情況屬非正常的公開市場交易，因此可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值較公平市價(jià)低很多，其估價(jià)結(jié)果可低于市場價(jià)值。

　　（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

　　這一類房地產(chǎn)估價(jià)主要用于企業(yè)在聯(lián)營活動(dòng)中，確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例。因此，估價(jià)時(shí)要充分考慮聯(lián)營各方協(xié)議的具體條件，結(jié)合房地產(chǎn)的未來使用方式進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法視具體情況一般可用市場法、成本法和收益法。

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