2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》復(fù)習(xí)資料（21）

　　企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要

　　企業(yè)合并、分立、改制、上市、對外投資、合資、合作、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算等經(jīng)濟(jì)行為，往往需要對企業(yè)整體資產(chǎn)或者其中的房地產(chǎn)進(jìn)行估價，為有關(guān)決策等提供參考依據(jù)。

　　（1）企業(yè)合并是指兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)的行為。企業(yè)合并有吸收合并和新設(shè)合并。吸收合并是指兩個以上企業(yè)合并時，其中的一個企業(yè)吸收了其他企業(yè)而存續(xù)，被吸收的企業(yè)解散。新設(shè)合并是指兩個以上企業(yè)合并設(shè)立一個新的企業(yè)，合并各方解散。在現(xiàn)實(shí)中，一個企業(yè)吸收其他企業(yè)的動機(jī)之一，是看中了被吸收企業(yè)的場地和房屋，以取得企業(yè)發(fā)展所需要的場所。在這種情況下，根據(jù)具體情況，需要評估被吸收企業(yè)的價值或者其場地和房屋的價值。

　?。?）企業(yè)分立是指一個企業(yè)分為兩個以上企業(yè)的行為。企業(yè)分立的，其財產(chǎn)需要作相應(yīng)的分割，從而需要估價為財產(chǎn)分割提供參考依據(jù)。

　?。?）企業(yè)改制是指國有或集體企業(yè)、事業(yè)單位整體或者部分改為有限責(zé)任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。

　?。?）企業(yè)上市是指股份有限公司按照法律法規(guī)的規(guī)定及監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求的程序在證券交易所公開發(fā)行股票并掛牌交易，為企業(yè)發(fā)展融通資金的行為。

　　（5）企業(yè)對外投資是指企業(yè)以貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者購買股票、債券等有價證券方式向其他單位投資的行為。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財產(chǎn)對外投資的，通常需要房地產(chǎn)估價提供服務(wù)。

　　（6）企業(yè)合資是指兩個以上企業(yè)共同出資成立另外公司并分享股權(quán)，以進(jìn)行某些新產(chǎn)品、新技術(shù)或新事業(yè)的開發(fā)。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財產(chǎn)出資的，通常需要房地產(chǎn)估價提供服務(wù)。

　?。?）企業(yè)合作是指不同企業(yè)之間通過協(xié)議或其他聯(lián)合方式，共同開發(fā)產(chǎn)品或市場，共享利益，以獲取整體優(yōu)勢的經(jīng)營方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供資金、設(shè)備，開展有關(guān)合資、合作，然后各方按照一定比例分配相關(guān)的利益。在這種情況下，需要評估所提供的土地、房屋的價值，以便與所提供的資金、設(shè)備的價值進(jìn)行比較，從而為確定各方的利益分配比例提供參考依據(jù)。

　?。?）企業(yè)資產(chǎn)重組是指根據(jù)業(yè)務(wù)重組的需要，對同一企業(yè)內(nèi)部或者不同企業(yè)之間現(xiàn)存的各類資產(chǎn)進(jìn)行重新組合。

　　（9）企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是指企業(yè)產(chǎn)權(quán)持有者將所持有的企業(yè)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)移給他人（法人、自然人或者其他組織）的行為。在企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓方需要估價為其確定企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)，受讓方需要估價為其確定出價或報價提供參考依據(jù)。

　?。?0）企業(yè)租賃是指企業(yè)的所有者在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)的經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營使用者的行為。

　?。?1）企業(yè)清算是指企業(yè)違反法律法規(guī)被依法關(guān)閉、出資人決定解散、被依法宣告破產(chǎn)、公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)等情況下的企業(yè)財產(chǎn)清理、處理等。

　　此外，企業(yè)運(yùn)營中的房地產(chǎn)，根據(jù)會計計量的需要或者有關(guān)監(jiān)管的要求，對其公允價值或市場價值進(jìn)行評估。例如，為財務(wù)報告或相關(guān)會計事項進(jìn)行的估價?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》（2006年2月15日財會[2006]3號）第三章第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。”投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?！蹲C券法》第一百四十九條規(guī)定：“國務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要時，可以委托會計師事務(wù)所、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對證券公司的財務(wù)狀況、內(nèi)部控制狀況、資產(chǎn)價值進(jìn)行審計或者評估。”

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