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2015房估案例與分析考點(diǎn):居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線
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居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
由于居住房地產(chǎn)的自用性、社會(huì)保障性、交易規(guī)模小但市場(chǎng)交易量大等特征,因此對(duì)住宅房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)非常普遍。委托人一般主要基于了解住宅的市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值、租賃價(jià)值、拆遷補(bǔ)償價(jià)值等目的而委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。居住房地產(chǎn)估價(jià)既有單套或幾套的零散評(píng)估,也有整體的評(píng)估,由于居住房地產(chǎn)具有產(chǎn)權(quán)多樣性、產(chǎn)品多樣性的特點(diǎn),因此估價(jià)人員在對(duì)居住房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí),應(yīng)充分了解和分析估價(jià)對(duì)象的基本事項(xiàng),遵循相應(yīng)的估價(jià)技術(shù)路線,選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。
(一)商品房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
商品房由于市場(chǎng)交易實(shí)例比較容易獲取,因此常采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。在實(shí)際估價(jià)業(yè)務(wù)中,商品房個(gè)體即零散的單套住宅的估價(jià)情況比較多,如住宅的抵押、轉(zhuǎn)讓估價(jià),單套商品房的估價(jià)技術(shù)路線比較簡(jiǎn)單,因?yàn)閱翁咨唐贩康慕灰讓?shí)例很多,可直接通過(guò)對(duì)交易實(shí)例的修正測(cè)算出待估對(duì)象的價(jià)格。在涉及商品住宅拆遷、商品房預(yù)售定價(jià)業(yè)務(wù)時(shí),常常會(huì)遇到商品房的整體估價(jià),即整幢或數(shù)幢商品房估價(jià)。由于整幢商品房的成交個(gè)案很少,交易實(shí)例的選擇范圍很小,甚至可能找不到合適的可比實(shí)例,其估價(jià)技術(shù)路線相對(duì)比較復(fù)雜,通常采用從個(gè)體到整體的估價(jià)思路來(lái)解決,即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為待估對(duì)象,選取與待估對(duì)象類似的成交實(shí)例,利用市場(chǎng)法修正測(cè)算出該套住宅的價(jià)格,然后采用類比法,經(jīng)過(guò)樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等的修正,得出各層、各幢商品住宅的價(jià)格。
(二)房改房、經(jīng)濟(jì)適用房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
房改房、經(jīng)濟(jì)適用房估價(jià)的技術(shù)路線與商品房相類似,不同的一點(diǎn)是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問(wèn)題。利用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí),先估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值,再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時(shí),應(yīng)評(píng)估估價(jià)對(duì)象不含土地出讓金下的房屋重新購(gòu)建價(jià)格。
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