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2015房估制度與政策要點(diǎn):房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述
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?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對(duì)此概念中的其他合法方式作了進(jìn)一步的細(xì)化,規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為:
(1)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;
?。?)一方提供土地使用權(quán),另一方或者多方提供資金,合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn),而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;
?。?)因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;
?。?)以房地產(chǎn)抵債的;
?。?)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
?。ǘ┩赖禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類(lèi)
根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和地面上無(wú)建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)孛嫔蠠o(wú)建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?xí)慣上又被稱(chēng)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》將原來(lái)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移合并為一個(gè)整體通稱(chēng)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為,加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)一管理,具有積極的作用。
根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無(wú)償兩種方式,有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)作價(jià)入股等行為,無(wú)償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承等行為。
房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。房地產(chǎn)贈(zèng)與是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送給他人,不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)屬于雙務(wù)行為,即買(mǎi)賣(mài)雙方均享有一定的權(quán)利,并需承擔(dān)一定的義務(wù);房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行為,受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)。在管理實(shí)踐中對(duì)此要嚴(yán)格區(qū)分。
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