2015房估案例與分析考點(diǎn)：商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格

影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

1.外觀形象

聲望或形象在商業(yè)活動(dòng)中非常重要，一個(gè)公司往往會(huì)注重自身形象，而公司辦公場(chǎng)所的形象則直接影響公司的形象，因此有良好外觀形象的商務(wù)辦公房地產(chǎn)會(huì)大大吸引實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)，我們可以看到中心城市中那些標(biāo)志性的建筑往往都是寫字樓，如上海的金茂大廈，廣州的中信廣場(chǎng)，而這些標(biāo)志性建筑的使用者幾乎是國(guó)內(nèi)外一流的企業(yè)及其辦事機(jī)構(gòu)，其租金價(jià)格往往是城市中最高的。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的外觀主要包括：建筑物高度、體量、造型、外墻面裝修等。

2.內(nèi)部裝修

與外觀一樣，內(nèi)部裝修也對(duì)商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)值有重要影響。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的內(nèi)部裝修主要體現(xiàn)在大堂、走廊、內(nèi)墻面、燈具等。商務(wù)辦公房地產(chǎn)大堂的外觀、平面設(shè)計(jì)和燈光布置等往往是其特色的綜合體現(xiàn)。

3.設(shè)備、設(shè)施

商務(wù)辦公房地產(chǎn)的使用者對(duì)建筑物內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)非常重視，主要包括動(dòng)力、通訊、運(yùn)輸、電子等設(shè)備設(shè)施。這些設(shè)備設(shè)施是否齊備、是否高效運(yùn)行都是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)值的重要因素，如垂直交通對(duì)于商務(wù)辦公房地產(chǎn)非常重要，因此電梯的數(shù)量、質(zhì)量、速度、安裝位置直接影響到商務(wù)辦公房地產(chǎn)的吸引力。

4.智能化程度

隨著電子商務(wù)的興起，企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的要求迅速提高，以網(wǎng)絡(luò)為載體，各種智能辦公解決方案也在日新月異地發(fā)展，因此寫字樓也必須能夠提供完善的智能化辦公條件才具有吸引力。同時(shí)智能化程度的高低也是衡量寫字樓等級(jí)的重要指標(biāo)之一，如甲級(jí)寫字樓，其智能化程度需達(dá)到3A以上，最好達(dá)到5A，即須具備BAS樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、OAS辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、FAS消防自動(dòng)化系統(tǒng)、SAS安防自動(dòng)化系統(tǒng)、CAS通信自動(dòng)化系統(tǒng)。

5.物業(yè)管理水平

對(duì)于商務(wù)房地產(chǎn)、特別是甲級(jí)寫字樓而言，物業(yè)管理水平的高低對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生很大影響，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到能否吸引大公司、大財(cái)團(tuán)、國(guó)內(nèi)外高級(jí)辦事機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，直接影響到寫字樓租金水平，因此通常甲級(jí)寫字樓都是聘請(qǐng)一流的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。

6.租戶類型

入住同一商務(wù)房地產(chǎn)的租戶間的相互影響，會(huì)增加或減低他們各自的形象和聲譽(yù)，大廈內(nèi)的主要租戶，往往決定了一幢商務(wù)房地產(chǎn)的租戶類型，當(dāng)主要租戶是知名企業(yè)及其辦事機(jī)構(gòu)，就會(huì)吸引同類及其相關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)駐，從而提高大廈的知名度，其價(jià)值也得到迅速提高。

7.樓層

與商業(yè)房地產(chǎn)一樣，樓層對(duì)商務(wù)房地產(chǎn)價(jià)值也產(chǎn)生較大影響，但影響的方向不同。商業(yè)房地產(chǎn)樓層越高價(jià)值越小，而商務(wù)房地產(chǎn)樓層越高價(jià)值越大，租金水平越高，這與辦公環(huán)境有關(guān)，樓層越高，景觀、空氣質(zhì)量越好，被干擾的機(jī)會(huì)越小。

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