2003年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考試試題

　　一、綜合分析

　　1、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)（ ）。

　　A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

　　B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)

　　C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

　　D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

　　2、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過(guò)（ ）途徑。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)

　　D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　3、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險(xiǎn)，則其為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為（ ）。

　　A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值

　　B.該兩幢建筑物的重新建造成本

　　C.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值

　　D.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

　　4、甲方（開(kāi)發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元，乙方應(yīng)返還100萬(wàn)元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元，甲方尚應(yīng)再付80萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。

　　確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)是（ ）。

　　A.以1500萬(wàn)元作為評(píng)估值

　　B.以（1400+1580）÷2=1490萬(wàn)元作為評(píng)估值

　　C.以1995年7月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估值。

　　D.以1993年7月至12月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估值。

　　5、甲方（開(kāi)發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元，乙方應(yīng)返還100萬(wàn)元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元，甲方尚應(yīng)再付80萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。

　　如果該開(kāi)發(fā)公司擁有全部合法開(kāi)發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（ ）。

　　A.1993年12月

　　B.1995年7月

　　C.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓日期

　　D.項(xiàng)目建成日期

　　6、甲方（開(kāi)發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元，乙方應(yīng)返還100萬(wàn)元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元，甲方尚應(yīng)再付80萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。

　　該商品房預(yù)計(jì)1998年5月建成，要估測(cè)建時(shí)的售價(jià)，則估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)是（ ）。

　　A.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1995年5月的狀態(tài)

　　B.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)

　　C.估價(jià)對(duì)象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1995年7月的狀態(tài)

　　D.估價(jià)對(duì)象狀況為1995年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1998年5月的狀態(tài)

　　7、某酒店一樓有一空調(diào)機(jī)房，建筑面積250m2.空調(diào)主機(jī)1990年購(gòu)入，當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)格為500萬(wàn)元，同型號(hào)空調(diào)主機(jī)已累計(jì)折舊225萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)值為250萬(wàn)元，拆除費(fèi)用為5萬(wàn)元。如改換新式空調(diào)主機(jī)（其他配套設(shè)備不需改動(dòng)），則購(gòu)置、安裝新式空調(diào)主機(jī)的占地面積50m2，節(jié)約的200m2面積可以提供160m2的營(yíng)業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理委托估價(jià)師改換空調(diào)主機(jī)和置換空調(diào)機(jī)房用于出租不違反規(guī)劃要求，附近一酒店一樓出租的年客觀凈收益為營(yíng)業(yè)面積4000元/m2，出租面積的裝修改造費(fèi)用由承租方自負(fù)。問(wèn)：若不考慮新舊空調(diào)主機(jī)的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、折舊年限等的區(qū)別，改換空調(diào)主機(jī)的凈支出為（ ）萬(wàn)元。

　　A.530

　　B.472

　　C.455

　　D.450

　　8、甲房地產(chǎn)公司擬投資開(kāi)發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要3年時(shí)間，目前市場(chǎng)對(duì)該類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后3年內(nèi)的住宅空置率會(huì)從目前的2%上升至10%左右。問(wèn)：甲公司擬其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以下判斷中正確的是（ ）。

　　A.因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求較旺，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)比同類房屋售價(jià)高

　　B.因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會(huì)有較高的升幅，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)予以降低

　　C.該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價(jià)值

　　D.該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià)

　　9、賣房者甲與購(gòu)房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按賢？進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購(gòu)房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠?wèn)題中選擇正確的答案：估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是（ ）。

　　A.2002年4月25日

　　B.2002年5月25日

　　C.2002年7月25日

　　D.2002年7月25日以后的某一天

　　10、賣房者甲與購(gòu)房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購(gòu)房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠?wèn)題中選擇正確的答案：估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是（ ）。

　　A.合同1規(guī)定的房款

　　B.合同1規(guī)定的90%購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%

　　C.合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%

　　D.合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)

　　二、問(wèn)答

　　11、甲公司1993年通過(guò)有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元/m2.甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估出拍賣底價(jià)為3800元/m2.拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價(jià)格為3860元/m2，其余14無(wú)人承接，退還給甲公司。當(dāng)1996年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)所當(dāng)時(shí)評(píng)估的拍賣底價(jià)過(guò)低，而且別墅的拍賣低價(jià)竟然只比樓面地價(jià)高300元/m2，遠(yuǎn)低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理。請(qǐng)問(wèn)，乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)估價(jià)結(jié)論的理由有哪些？

　　三、問(wèn)答

　　12、甲、乙合作投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資剛好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷售費(fèi)用為售價(jià)的7%.銷售過(guò)程中，乙拿出一套建筑面積為100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1380.05萬(wàn)元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元；乙認(rèn)為該套房屋的實(shí)際成本為25萬(wàn)元，故只應(yīng)從自己應(yīng)得的收入中扣除12.5萬(wàn)元，自己應(yīng)得1368.05萬(wàn)元。若不考慮所得稅因素，誰(shuí)的分配方案合理？應(yīng)該如何分配？為什么？

　　四、問(wèn)答

　　13、某評(píng)估公司受甲公司委托，對(duì)其擁有的一處自建房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2，總建筑面積為4500m2，2002年1月竣工。評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果為850元/m2.甲公司拿到報(bào)告后頗感不解，因?yàn)槠鋵?shí)際投入的成本已達(dá)960元/m2，而且還未考慮開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和利息，而評(píng)估公司認(rèn)為自己的評(píng)估報(bào)告是合理的。請(qǐng)問(wèn)評(píng)估公司有何理由認(rèn)為其評(píng)估結(jié)果是合理的？

　　五、指錯(cuò)14、 ××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）

　　致委托方函（略）

　　估價(jià)師聲明（略）

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。

　　二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。

　　三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有。

　　××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得ⅹⅹ商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m2，總用地面積2560m2.自籌資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。

　　估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）

　　四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。

　　五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　七、估價(jià)依據(jù)（略）

　　八、估價(jià)方法

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)所搜集資料的分析，首先采用收益法對(duì)其進(jìn)行整體估價(jià)，然后采用成本法進(jìn)行評(píng)估，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。

　　九、估價(jià)結(jié)果估價(jià)對(duì)象在2003年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1682萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬(wàn)元整），單價(jià)為人民幣2544元/m2（大寫(xiě)：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。

　　十、估價(jià)人員（略）

　　十一、估價(jià)作業(yè)期2003年3月10日～3月20日。

　　十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）

　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析（略）

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、市場(chǎng)背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價(jià)方法選用（略）

　　六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　?。ㄒ唬┦找娣ü纼r(jià)測(cè)算過(guò)程

　　1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2，8層建筑面積201m2.1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70.估價(jià)人員通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7～8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%.根據(jù)上述資料，估價(jià)對(duì)象有效毛收入的計(jì)算如下：

　?、?層年有效毛收入：A＝1000×100×0.8×12＝96.00（萬(wàn)元）

　　②2層年有效毛收入：B＝1000×80×0.8×12×90%＝69.12（萬(wàn)元）

　?、?層年有效毛收入：C＝1000×60×0.75×12＝63.00（萬(wàn)元）

　　④4層年有效毛收入：D＝1000×60×0.75×12×85%＝45.90（萬(wàn)元）

　?、?層年有效毛收入：E＝1000×40×0.75×12×85%＝30.60（萬(wàn)元）

　?、?層年有效毛收入：F＝1000×30×12×85%＝36.00（萬(wàn)元）

　　⑦7、8層年有效毛收入：G＝（410+201）×20×0.7×12×85%＝8.21（萬(wàn)元）

　　年有效毛收入＝A+B+C+D+E+F+G＝96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21＝3443.43（萬(wàn)元）

　　2.估算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　①年土地使用費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)達(dá)到房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營(yíng)的應(yīng)按每年293元/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。則：年土地使用費(fèi)＝293×2560＝75.01（萬(wàn)元）

　?、谀旯芾碣M(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營(yíng)物業(yè)按年租金收入的5%計(jì)支管理費(fèi)。則：年管理費(fèi)＝343.43×5%＝17.17（萬(wàn)元）

　?、勰昃S修費(fèi)：按年租金收入的8%計(jì)支維修費(fèi)。則：年維修費(fèi)＝343.43×8%＝27.47（萬(wàn)元）

　?、苣瓯ｋU(xiǎn)費(fèi)：按年租金收入的2%計(jì)算。則：年保險(xiǎn)費(fèi)＝343.43×2%＝0.69（萬(wàn)元）

　?、菽甓愘M(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營(yíng)物業(yè)要繳納房地產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12%，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)附加為年租金收入的5.5%.則：年稅費(fèi)＝343.43×（12%+5.5%）＝60.10（萬(wàn)元）

　　年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝年土地使用費(fèi)+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅費(fèi)?＝75.01+17.17+27.47+0.69+60.10?＝180.44（萬(wàn)元）

　　3.估算年凈收入年凈收入＝年有效毛收入－年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用?＝343.43－180.44?＝162.99（萬(wàn)元）

　　4.確定資本化率資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%.

　　5.選出計(jì)算公式求出收益價(jià)格由于估價(jià)對(duì)象的收益年限為有限年，即n＝40－5＝35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計(jì)算收益價(jià)格。

　　將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a＝162.99，r＝35代入上述公式，有：P＝1899.58（萬(wàn)元）

　　（二）成本法估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　1.估算土地價(jià)格根據(jù)××市基準(zhǔn)地價(jià)表及基準(zhǔn)地價(jià)修正法，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)出讓期40年的基準(zhǔn)地價(jià)為每1m2土地面積2860元，由于估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已經(jīng)過(guò)5年，其減價(jià)率為5/40＝12.5%.則估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格為：土地價(jià)格＝2860×（1－12.5%）×2560＝640.64（萬(wàn)元）

　　2.估算建筑現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價(jià)格－建筑物折舊①建筑物重置價(jià)格根據(jù)××市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價(jià)對(duì)象建筑物的重置單價(jià)（含紅線內(nèi)市政配套費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)）為1290元/m2.則建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)＝1290×6611＝852.82（萬(wàn)元）

　?、诮ㄖ镎叟f根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年，殘值率為0.而估價(jià)對(duì)象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計(jì)算的折舊費(fèi)總額為：建筑物折舊費(fèi)總額＝建筑物重置總價(jià)×（1－殘值率）×已使用年限/耐用年限＝852.82×（1－0）×2/60＝28.43（萬(wàn)元）

　?、劢ㄖ铿F(xiàn)值建筑物現(xiàn)值＝852.82－28.43＝824.39（萬(wàn)元）

　　3.估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝土地價(jià)格+建筑物現(xiàn)值?＝640.64+824.39?＝1465.03（萬(wàn)元）

　?。ㄈ┕纼r(jià)結(jié)果的確定以收益法的估價(jià)結(jié)果和成本法的估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)結(jié)果。即：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)＝（1899.58+1465.03）/2?＝1682（萬(wàn)元）（已取整）

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)建筑面積單價(jià)＝1682/0.6611?＝2544（元/m2）（已取整）

　　七、估價(jià)結(jié)果經(jīng)過(guò)評(píng)估，某某商務(wù)樓在2003年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1682萬(wàn)元（大寫(xiě)；人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬(wàn)元整）。

　　附件（略）

　　六、改錯(cuò)

　　15、當(dāng)?shù)?003年1月～8月房地產(chǎn)價(jià)格定基指數(shù)為：

　　1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051

　　比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算：

　　一、交易日期修正系數(shù)：

　　1.KA＝99.7%

　　2.KB＝99.0%

　　3.KC＝99.2%

　　二、求取比準(zhǔn)價(jià)格：

　　1.比準(zhǔn)價(jià)格A＝6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100＝6617（元/m2）

　　2.比準(zhǔn)價(jià)格B＝6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×101/100×100/102＝6344（元/m2）

　　3.比準(zhǔn)價(jià)格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×101/102×100/103＝6201（元/m2）

　　4.比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算結(jié)果：

　　（6617+6344+6201）/3＝6387（元/m2）

　　參考答案：一、1、 D 2、B 3、C 4、C 5、B 6、B 7、D 8、D 9、D 10、D

　　二、

　　第11題

　　試題解析：

　　答：乙估價(jià)所可以從如下5個(gè)方面說(shuō)明自己給出估價(jià)結(jié)論的理由。一是從估價(jià)目的看，當(dāng)時(shí)估價(jià)所是按照以拍賣評(píng)估對(duì)象償還債務(wù)的情況進(jìn)行評(píng)估測(cè)算的，需要考慮限期變現(xiàn)償債因素，而第二期別墅的售價(jià)是在正常公開(kāi)市場(chǎng)交易情形下達(dá)成的價(jià)格；二是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)看，拍賣時(shí)是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，時(shí)點(diǎn)的不同相應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也會(huì)不同；三是從估價(jià)對(duì)象看，當(dāng)時(shí)的估價(jià)對(duì)象是第一期別墅，建筑具有單件生產(chǎn)的特點(diǎn)，第二期別墅當(dāng)然與第一期別墅會(huì)有所不同，加之一期工程完工后，環(huán)境、配套、人氣、物業(yè)管理等因素相應(yīng)改善，對(duì)第二期工程銷售產(chǎn)生有利影響；四是應(yīng)該說(shuō)該兩期工程的售價(jià)主要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，個(gè)別工程的實(shí)際成本因素不能用來(lái)衡量房地產(chǎn)價(jià)格的高低，而應(yīng)以平均的社會(huì)一般水平成本衡量；五是從市場(chǎng)銷售結(jié)果看，拍賣底價(jià)為3800元/m2，售出6棟的平均價(jià)格為3860元/m2，比較吻合，尚有14棟沒(méi)有拍出，也從市場(chǎng)方面反映了估價(jià)結(jié)果的合理性。

　　三、

　　第12題

　　試題解析：

　　答：1.甲乙兩者的分配方案均不夠合理。甲未考慮該套房屋的價(jià)值分割，乙則只考慮該套房屋的成本分割，而未考慮房屋的利潤(rùn)分割；

　　2.正確的分配方案應(yīng)該是按50%的分成比例對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值進(jìn)行分割，則甲應(yīng)分得： ，乙應(yīng)分得：

　　四、

　　第13題

　　試題解析：

　　1.評(píng)估的是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格，是客觀合理的價(jià)格；

　　2.而實(shí)際發(fā)生的成本可能超過(guò)社會(huì)平均水平；

　　3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)際成本發(fā)生時(shí)點(diǎn)有差異，價(jià)格會(huì)有變化；

　　五、

　　第14題

　　試題解析：

　　1.估價(jià)時(shí)間用語(yǔ)錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2.缺少估價(jià)原則

　　3.估價(jià)方法中缺少選用的估價(jià)方法的定義

　　4.未分析租金水平的變化趨勢(shì)

　　5.一層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響

　　6.三層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響

　　7.六層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮使用面積系數(shù)

　　8.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi)

　　9.未說(shuō)明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、點(diǎn)、氣、熱等費(fèi)用

　　10.保險(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)以年租金收入為技術(shù)，應(yīng)以建筑物價(jià)值為基數(shù)計(jì)算

　　11.資本化率取值未說(shuō)明理由

　　12.可獲收益年限錯(cuò)，應(yīng)為36年

　　13.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中年期修正方法（公式）錯(cuò)

　　14.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中已經(jīng)過(guò)年限錯(cuò)，應(yīng)為4年

　　15.基準(zhǔn)地價(jià)修正法無(wú)評(píng)估過(guò)程，土地價(jià)格的內(nèi)涵未交代清楚

　　16.未計(jì)算精裝修成本費(fèi)用（建安費(fèi)）

　　17.建筑物折舊年限計(jì)算錯(cuò)（應(yīng)2/38）

　　18.未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響

　　19.成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用

　　20.未說(shuō)明估價(jià)結(jié)果的確定的理由

　　六、

　　第15題

　　試題解析：

　　1.KA計(jì)算錯(cuò)，應(yīng)為：

　　1051/1048＝100.3%

　　2.比準(zhǔn)價(jià)格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應(yīng)為：100/101：

　　比準(zhǔn)價(jià)格A＝6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100?

　　×100/100×100/99×100/99×101/101＝6487（元/m2）

　　3.比準(zhǔn)價(jià)格C，容積率修正系數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為：100/99：

　　比準(zhǔn)價(jià)格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103＝6326（元/m2）

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