2015年房地產(chǎn)估價(jià)師：成本法

　　成本法需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

　　1）成本法中開(kāi)發(fā)成本可劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。主要包括：①勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；③商品房建筑安裝工程費(fèi)；④公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；⑤其他工程費(fèi)。這里要搞清哪幾項(xiàng)歸土地開(kāi)發(fā)成本，哪幾項(xiàng)歸建筑物建造成本。

　　需要明確的是：上述成本組成內(nèi)容中，①項(xiàng)一般情況下歸屬于土地開(kāi)發(fā)成本，②項(xiàng)如果取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是熟地，只包含部分基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，則部分屬于土地開(kāi)發(fā)成本，部分屬于土地取得成本。如果全部包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，②、③、④項(xiàng)是建筑物建造成本，⑤項(xiàng)應(yīng)更多可歸于建筑物建造成本中。

　　2）紅線內(nèi)市政費(fèi)用應(yīng)包括在建造成本中。

　　3）要記住不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用的含義及具體包括內(nèi)容。

　　4）勘察設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、紅線內(nèi)市政費(fèi)，一般應(yīng)包含在土地開(kāi)發(fā)成本中并參與計(jì)息。

　　5）成本法利息的計(jì)算中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與場(chǎng)地拆遷費(fèi)用是作為土地開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的。

　　6）對(duì)自用房地產(chǎn)用成本法估價(jià)中，要計(jì)算銷售費(fèi)稅。

　　7）成本法評(píng)估在建工程，并不是“什么情況下都不用計(jì)銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)”，比如有預(yù)售時(shí)就有銷售費(fèi)用。

　　8）房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格包含銷售稅費(fèi)和利潤(rùn)。

　　9）要理解“自有資金利息不計(jì)入利潤(rùn)，而計(jì)入成本”這句話。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，自有資金要求一是有利息回報(bào)，二是有利潤(rùn)回報(bào)，其中利息回報(bào)不能混同于利潤(rùn)回報(bào)，在成本法中，自有資金利息與借貸資金利息一樣，都是積算價(jià)格的組成部分，換句話說(shuō)，是要計(jì)入“成本”的。

　　10）功能過(guò)剩造成的損失是功能折舊，而經(jīng)濟(jì)折舊中由于外部的改善帶來(lái)的價(jià)值提升，是屬于是房地產(chǎn)價(jià)值的升值。

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