2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點：居民收入

　　二、居民收入

　　居民收入水平及其增長，對房地產(chǎn)特別是對住宅的價格有很大影響。中國目前反映居民收入增長的指標(biāo)有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長和農(nóng)村居民人均純收人的增長。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是指城鎮(zhèn)居民家庭在支付個人所得稅、財產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉(zhuǎn)移支出之后余下的實際收入。農(nóng)村居民家庭人均純收入是指農(nóng)村居民家庭總收人中扣除從事生產(chǎn)和非生產(chǎn)經(jīng)營的費用支出、繳納稅款、上交承包金額后所剩余的部分。這部分純收入既可直接用于生產(chǎn)和非生產(chǎn)性建設(shè)投資，也可用于生活消費支出和儲蓄。

　　通常，居民收入的真正增加（非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加），意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。至于對房地產(chǎn)價格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費傾向的大小。所謂邊際消費傾向，是指收入每增加一個單位所引起的消費變化，即新增加消費占新增加收入的比例。

　　如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善，這對房地產(chǎn)價格的影響就不大。

　　如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因為其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入此時依消費順序會大部分甚至全部用于提高居住水平，這自然會增加對居住房地產(chǎn)的需求，從而會促使居住房地產(chǎn)價格上升。

　　如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因為其生活上的需要幾乎已達(dá)到應(yīng)有盡有的地步，邊際消費傾向較小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于儲蓄或其他投資，這對房地產(chǎn)價格的影響就不大。但是，如果他們利用剩余的收入從事房地產(chǎn)置業(yè)投資或者投機，例如購買房地產(chǎn)用于出租后轉(zhuǎn)讓或者將持有房地產(chǎn)當(dāng)作保值增值的手段，則會影響房地產(chǎn)價格。

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