2015年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價相關(guān)知識》經(jīng)典習(xí)題7

　　1．某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價（?。?。

　　A．根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價
　　B．根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價
　　C．根據(jù)企業(yè)改制．資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價
　　D．根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價

　　2．某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌瑧?yīng)通過（）途徑。

　　A．自行改變
　　B．經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變
　　C．經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)
　　D．經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　3．某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險，則其為保險目的評估的價值應(yīng)為（　 ）。

　　A．該兩幢房屋的正常市場價值
　　B．該兩幢建筑物的重新建造成本
　　C．該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值
　　D．該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值加上土地的價值

　　4．甲方（開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A．和B．）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A．建至4層，B．建到5層，工程到此停工。此后甲．乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機(jī)構(gòu)對甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。

　　確定評估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)是（?。?/p>

　　A．以1500萬元作為評估值
　　B．以（1400+1580）÷2=1490萬元作為評估值
　　C．以1995年7月的預(yù)算定額．材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評估值。
　　D．以1993年7月至12月的預(yù)算定額．材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評估值。

　　5．甲方（開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A．和B．）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A．建至4層，B．建到5層，工程到此停工。此后甲．乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機(jī)構(gòu)對甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。

　　如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，則估價時點(diǎn)應(yīng)為（?。?/p>

　　A．1993年12月
　　B．1995年7月
　　C．項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓日期
　　D．項(xiàng)目建成日期

　　6．甲方（開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A．和B．）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A．建至4層，B．建到5層，工程到此停工。此后甲．乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機(jī)構(gòu)對甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。

　　該商品房預(yù)計(jì)1998年5月建成，要估測建時的售價，則估價對象狀況和房地產(chǎn)市場情況應(yīng)是（?。?/p>

　　A．估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1995年5月的狀態(tài)
　　B．估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1998年5月的狀態(tài)
　　C．估價對象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為1995年7月的狀態(tài)
　　D．估價對象狀況為1995年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為1998年5月的狀態(tài)

　　7．某酒店一樓有一空調(diào)機(jī)房，建筑面積250㎡.空調(diào)主機(jī)1990年購入，當(dāng)時購入價格為500萬元，同型號空調(diào)主機(jī)已累計(jì)折舊225萬元，市場價值為250萬元，拆除費(fèi)用為5萬元。如改換新式空調(diào)主機(jī)（其他配套設(shè)備不需改動），則購置．安裝新式空調(diào)主機(jī)的占地面積50㎡，節(jié)約的200㎡面積可以提供160㎡的營業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理委托估價師改換空調(diào)主機(jī)和置換空調(diào)機(jī)房用于出租不違反規(guī)劃要求，附近一酒店一樓出租的年客觀凈收益為營業(yè)面積4000元/㎡，出租面積的裝修改造費(fèi)用由承租方自負(fù)。問：若不考慮新舊空調(diào)主機(jī)的年運(yùn)營費(fèi)用．折舊年限等的區(qū)別，改換空調(diào)主機(jī)的凈支出為（?。┤f元。

　　A．530
　　B．472
　　C．455
　　D．450

　　8．甲房地產(chǎn)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要3年時間，目前市場對該類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后3年內(nèi)的住宅空置率會從目前的2%上升至10%左右。問：

　　甲公司擬其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是（?。?/p>

　　A．因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價時，預(yù)計(jì)未來房屋售價，可適當(dāng)比同類房屋售價高
　　B．因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價時，預(yù)計(jì)未來房屋售價，可適當(dāng)予以降低
　　C．該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價值
　　D．該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價

　　9．賣房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按賢？進(jìn)行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認(rèn)定應(yīng)重新評估。請?jiān)谝韵聠栴}中選擇正確的答案：

　　估價時點(diǎn)應(yīng)是（?。?。

　　A．2002年4月25日
　　B．2002年5月25日
　　C．2002年7月25日
　　D．2002年7月25日以后的某一天

　　10．賣房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按賢？進(jìn)行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認(rèn)定應(yīng)重新評估。請問估價的價值范圍應(yīng)是（　）。

　　A．合同1規(guī)定的房款
　　B．合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%
　　C．合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%
　　D．合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)

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