2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點總結：制度政策因素

　　第四節(jié) 制度政策因素

　　影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、相關特殊政策及有關規(guī)劃和計劃等。

　　一、房地產(chǎn)制度政策

　　房地產(chǎn)制度政策對房地產(chǎn)價格的影響也許是最大的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價格政策。例如，在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國有土地使用制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地，可能使地價、地租根本不存在；在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度下，對住房實行實物分配、低租金使用，必然使住房價格和租金極低。而改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度和住房制度，允許土地使用權出讓、轉讓、出租，推行住宅商品化、社會化，實行住房分配貨幣化，就使得房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，并反映房地產(chǎn)市場供求狀況，同時也受房地產(chǎn)市場供求的影響。

　　目前，中國房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有（其中，住宅絕大部分為私人所有），而且可以買賣；但土地所有權屬于國家或者農(nóng)民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜羞@種單向流動。因此，土地仍然沒有所有權價格，所謂的土地價格均是指某種土地使用權價格。如果土地所有權價格和土地使用權價格同時存在，則土地使用權價格一般會低于土地所有權價格。另外，土地使用權一般是有使用期限的，因此土地及房地產(chǎn)價格的高低又與土地使用期限的長短有關。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產(chǎn)的價格就會越高；反之，就會越低。國有建設用地還是政府獨家壟斷供應的，供地政策（包括供應量、供應結構和供應方式等）的變化會引起土地及房地產(chǎn)價格的變動。

　　在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價格政策對房地產(chǎn)價格的影響也很大。房地產(chǎn)價格政策是指政府對房地產(chǎn)價格高低與漲落的態(tài)度及其采取的相應管制或干預方式和措施等，包括對房地產(chǎn)是實行市場調節(jié)價還是政府指導價、政府定價。房地產(chǎn)價格政策抽象來看可分為兩類，一是高價格政策，二是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價格。低價格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產(chǎn)價格上漲。因此，高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲，低價格政策造成房地產(chǎn)價格下降。但值得注意的是，低價格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平低下；同理，高價格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高。

　　政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預方式，可能是直接定價或者制定最高限價或最低限價，也可能是通過一些其他措施或手段來調節(jié)價格。其中，抑制房地產(chǎn)價格的措施是多種多樣的，它們導致房地產(chǎn)價格下降的速度和幅度不盡相同，這些措施主要有：①政府在房地產(chǎn)價格上漲過快時通過增加土地供應或者加大、加快房屋建設，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格，②規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本和利潤率來定價；③制定最高限價，規(guī)定出售房地產(chǎn)的價格不得突破此價格；④建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機炒作。此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價格。

　　5．低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平降低。（ ）（2005年試題）

　　答案：√

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