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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素

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  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素:

  對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言,涉及的主要不確定性因素有:土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。這些因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果影響很大。

 ?。ㄒ唬┩恋刭M(fèi)用

  土地費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中一個(gè)重要的計(jì)算參數(shù)。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化也會(huì)導(dǎo)致土地費(fèi)用的迅速變化。有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析表明,在我國大城市中心區(qū),土地費(fèi)用已經(jīng)占到了總開發(fā)成本的50%~60%,在城市郊區(qū),該項(xiàng)費(fèi)用也占到了總開發(fā)成本的30%左右。

 ?。ǘ┙ㄖ惭b工程費(fèi)

  在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估過程中,建筑安裝工程費(fèi)的估算比租金售價(jià)的估算要容易一些,但即使這樣,評(píng)估時(shí)所使用的估算值與實(shí)際值也很難相符。

  (三)租售價(jià)格

  租金收入或銷售收入構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要現(xiàn)金流入,因此,租金或售價(jià)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收益的影響是顯而易見的,而準(zhǔn)確地估算租金和售價(jià)又非易事。

 ?。ㄋ模╅_發(fā)期與租售期

  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)期,由準(zhǔn)備期和建造期兩個(gè)階段組成。在準(zhǔn)備期,開發(fā)商要進(jìn)行征地、拆遷、安置、補(bǔ)償工作,委托設(shè)計(jì)院作規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和方案審批,還要辦理市政基礎(chǔ)設(shè)施的使用申請(qǐng)等手續(xù)。

 ?。ㄎ澹┤莘e率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)

  當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時(shí),容積率的大小就決定了項(xiàng)目可建設(shè)建筑面積的數(shù)量,而建筑面積直接關(guān)系到項(xiàng)目的租金收入、銷售收入和建筑安裝工程費(fèi)。

 ?。┵Y本化率

  資本化率也是影響財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果最主要的因素之一,其稍有變動(dòng),將大幅度影響項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值的預(yù)測(cè)值。眾所周知,項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值可用項(xiàng)目建成后年凈經(jīng)營收入除以資本化率來得到。

 ?。ㄆ撸┵J款利率

  貸款利率的變化對(duì)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響也很大。由于開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目時(shí),資本金往往只占到投資總額的20%~35%,其余部分都要通過金融機(jī)構(gòu)借款或預(yù)售期房的方式籌措,所以,資金使用成本即利息支出對(duì)開發(fā)商最終獲利大小的影響極大。

  除以上7個(gè)主要不確定性因素外,開發(fā)項(xiàng)目總投資中資本金或借貸資金所占比例等的變動(dòng),也都會(huì)對(duì)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。

責(zé)任編輯:芊墨

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發(fā)布:2007-07-10 11:38    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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