當(dāng)前位置:工程項目OA系統(tǒng) > 房地產(chǎn)OA系統(tǒng) > 相關(guān)系統(tǒng) > 房地產(chǎn)行業(yè)
新房二手房對比:看清誰劃算
二手房分裂開來,新房如何買,二手房如何買,實際上我們的目標(biāo)只有一個,如何用好手中錢買到自己如意且劃算的好房,無所謂新舊,因為房子的空間/理論壽命/折舊程度并非第一要著,反而獲得屬于自己的東西且買得值買得起,這才是首要的。
那么,把舊房新房二手房放在一塊考慮,怎么樣的比較可操作且更有實際意義呢?
一、新房與二手房有無本質(zhì)區(qū)別:
由于物權(quán)法已頒布,產(chǎn)權(quán)年限的約束不再是物業(yè)買賣所考慮的主要問題,只要產(chǎn)權(quán)證上載明的是合法年限,已住了多少年跟新房土地花銷的年限是一樣的理解,比如新房如果土地證載明年限自2001年起,現(xiàn)在賣給你的即使是新房,年限也過了七年了,跟你買土地證載明時間為2001年的二手房使用年限一樣,只不過有新舊的一點差異而已。而且,正是因為新舊的差異,我們還可以至少拿舊房說事謀取較新房為低的價格,也不用為其裝修付更多,新房裝修往往打的比較足,尤其是現(xiàn)如今房價波動狀態(tài),開發(fā)商極易將裝修價提高而稀釋房價。
二、自住還是投資是否很重要:
對于買房在二手與新房間游移的人來說,實際上買了房后是自住還是投資沒有多大意義,因為至少目前你買二手或新房都為著解決自己的居住問題,至于投資價值,不是說不考慮,但不是你首要考慮的范圍,將來是否升值以及升值多少在這種買賣情況下不重要。由此可以看出,購買目的在于買房滿足目前居住前提下,有關(guān)判斷指標(biāo)應(yīng)該是:
1.地段
這是最為關(guān)鍵的,因為地段在目前的環(huán)境下決定了你的生活成本,決定了你的生活方便度,決定了你的家庭將來利用本地配套的程度如教育與醫(yī)療,決定了你的使用成本的一部分,因為房子的使用成本除了管理費用就是出行成本,所以地段是任何時候買房的首要評價標(biāo)準(zhǔn)。但地段不要指望在商業(yè)中心,因為商業(yè)地段評估的標(biāo)準(zhǔn)是指出租率與租賃回報,對居住沒有多大參考價值,相反評價地段可以就地段周邊配套的成熟程度來看,如果與你未來的生活各方面的配套比較成熟,則證明此地段符合購買要求。純居住考慮的地段主要看目前的配套,至于未來的配套不能做為談價的內(nèi)容之一。
2.買得值的主要因素
顯然,既然我們買房考慮在二手與新房之間,說明我們要么購買力有限,希望省幾個錢,要么是作為過渡產(chǎn)品來消費,或出于小孩教育或出于目前經(jīng)商或出于將來再更新的考慮,所以買得值是我們最關(guān)心的內(nèi)容之一,如何判斷買得值呢?
首先是功能哲學(xué),按照自己的需要確定房子的必要空間與布局,由此決定面積的選擇,比如同樣是兩房一廳,但一個面積是五十平米但沒有完整的餐廳,另一是九十平米的,但有完整的客廳與餐廳,哪一個更適合你呢?如果你主要解決自住的問題,以后可能面臨再次置業(yè),或直接就是困難戶,購買力有限,這個時候?qū)幙蛇x擇五十平米的小兩房,一樣的可以有兩間臥室,一樣有住的,只不過是舒適度有些影響,并且二手房優(yōu)于新房,此種條件下能省一個是一個。
其次是健康因素,不要因為貪便宜忽視健康,比如純朝北的房子無法接受陽光,如通風(fēng)條件差無法滿足正常通風(fēng)的房子,這些是日常居住的健康主要因素,必須滿足。
最后就是判斷一下哪些因素對你是奢侈的:如高檔裝修,沒有用;如本身物業(yè)管理就比較好,還花較多力氣進(jìn)行安全性裝修;如贈送的防盜門與戶處小型設(shè)施;如二手房中的配套家具等等,對你而言都沒有什么用場或重置成本不是很高,現(xiàn)家電及用品價格不高并呈下降趨勢;對于自己不用或用不著的,除非對方?jīng)]有納入房價,應(yīng)該是殺價的主要方向。
三、二手房的訂價機制與新房的差異
這一點比較重要,它決定你對房子性價比的基本評價。
一般而言,新房訂價地段為首,再結(jié)合新近出讓用地的樓面價來考慮,更多的訂價方法是依照本區(qū)域領(lǐng)先樓盤比照訂價,因而價格中的泡沫成分比較多,而二手房的訂價來源于兩個方面,一是由中介自主訂價,這種出價有較大的回旋余地,主要參照物是新房均價,再考慮所在小區(qū)的建設(shè)品質(zhì)與配套優(yōu)越性來加計部分領(lǐng)先價格內(nèi)容;二是房東自主訂價,基本是看公示的價格區(qū)間,按照自己的內(nèi)心想法訂價,也有談判的余地。
記住購二手房與購新房訂價機制差異后我們可以明顯看到,二手房東能夠讓價的因素主要來自于市場的影響,出手方便與否,目前市場是否存在降價預(yù)期,這個是最為關(guān)鍵的,只要目前市場存在降價預(yù)期,則二手房價出手本來就要低些,我們可以現(xiàn)金支付挑挑對方房子的小毛病使用年限小區(qū)新舊程度等共性問題來獲得理想的價碼。而新房則不然,即使現(xiàn)今市場出現(xiàn)觀望或停滯,但不是所有開發(fā)商都愿意薄利多銷,不是所有開發(fā)商都會受制于市場不得不降價銷售。
綜合判定,購買新房還是二手房并非一個選擇的問題,而是購買力與使用上需要決定的一個更為現(xiàn)實的問題。尤其是在安全性問題解決之后,新房與二手房的差異并不是很大,甚至老房的地段值更高些。
- 12015年房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》練習(xí)題(15)
- 2房地產(chǎn)估價師《制度與政策》:房地產(chǎn)抵押的效力
- 32015房地產(chǎn)估價師考點資料:房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求
- 4房地產(chǎn)估價師案例復(fù)習(xí)要點:還款額
- 52015房地產(chǎn)估價師講義案例與分析:房地產(chǎn)強制拍賣估價
- 62015年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)基本制度與政策》每日一練(4.8)
- 72015房估經(jīng)營與管理要點:資金時間價值的概念
- 8[陜西]銅川市住建系統(tǒng)“三嚴(yán)三實”專題教育黨課會議召開
- 9第七章政府對宏觀經(jīng)濟(jì)運行的調(diào)控模擬試題
- 10乍暖還寒,旅游地產(chǎn)掀熱潮
- 11樣板間和樣板工藝驗收表
- 122015年房地產(chǎn)估價師考試《制度與政策》:金融活動
- 132015房估理論與方法要點:地租理論的簡要回顧
- 14房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識:如何辦理商品房按揭貸款
- 152015房地產(chǎn)估價師復(fù)習(xí)資料:房地產(chǎn)估價國家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見
- 16商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的,應(yīng)視為要約
- 17[廣東]深圳:7月1日起推多項大氣污染治理措施 禁止售用油漆
- 18房地產(chǎn)估價師《制度與政策》:工程造價知識
- 192015年房地產(chǎn)估價師《基本制度與政策》判斷題(9)
- 20住房公積金采取“低存低貸”的原則
- 212015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬練習(xí)(11)
- 22中國“后危機時代” 金融危機,還是產(chǎn)業(yè)危機?
- 232015年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》每日一練(4.1)
- 24房地產(chǎn)估價案例與分析復(fù)習(xí)重點:清償順序
- 25影響消費者購買行為的主要因素
- 26房地產(chǎn)估價師《開發(fā)經(jīng)營與管理》模擬題14
- 27[廣東]東莞市魯修祿副市長一行蒞臨植物園景觀湖水庫實地考察
- 28房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理:置業(yè)投資
- 29銀行研究分析存貸款比率 或?qū)⒊雠_新的信貸政策
- 30不少房產(chǎn)中介根據(jù)新政迅速調(diào)整措施
成都公司:成都市成華區(qū)建設(shè)南路160號1層9號
重慶公司:重慶市江北區(qū)紅旗河溝華創(chuàng)商務(wù)大廈18樓