房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房地產(chǎn)抵押的效力

　　5.9 房地產(chǎn)抵押的效力

　　抵押物的權(quán)屬

　　抵押人設(shè)定抵押后，房地產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于抵押人，抵押人仍可對(duì)抵押物行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但其所有權(quán)受到限制

　　抵押物的轉(zhuǎn)讓

　　抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存，轉(zhuǎn)讓價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額部門歸抵押人所有，不足由債務(wù)人清償

　　抵押物價(jià)值減少時(shí)的處理

　　如抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為

　　抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)

　　5.10 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

　　抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)雙方有協(xié)議的

　　可以按協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折介或者以拍賣、變賣地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償

　　協(xié)議損害其它人利益的，可在一年內(nèi)行使撤銷權(quán)

　　抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)雙方未達(dá)成協(xié)議的

　　抵押權(quán)人可以請(qǐng)求法院拍賣、變賣房地產(chǎn)

　　同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上的抵押權(quán)時(shí)，清償順序如下

　　抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償

　　順序相同時(shí)，按照債權(quán)比例清償

　　已登記的先于未登記的受償

　　均未登記的，按照債權(quán)比例清償

　　人民法院確定拍賣保留價(jià)的規(guī)定

　　拍賣保留價(jià)參照評(píng)估確定，未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見

　　第一次拍賣時(shí)的保留價(jià)，不得低于評(píng)估價(jià)格或市價(jià)的80％，再次拍賣時(shí)，每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20％

　　抵押物變現(xiàn)后的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償

　　【2007年真題】

　　人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，拍賣保留價(jià)應(yīng)由（ ）確定。

　　A.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　B.人民法院

　　C.抵押權(quán)人

　　D.人民法院和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同

　　【答案】B

　　【2007年真題】

　　某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請(qǐng)抵押貸款，同時(shí)辦理了抵押登記，后又以該房地產(chǎn)同乙銀行申清抵押貸款，也辦理了抵押登記．貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款（ ）。

　　A.甲銀行優(yōu)先受償

　　B.按兩家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序

　　C.乙銀行優(yōu)先受償

　　D.按兩家銀行的債權(quán)比例受償

　　【答案】A

　　5.10 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的處理

　　應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償

　　抵押合同簽訂后地上新增房屋的處理

　　新增房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，但可以與抵押物同時(shí)處理，對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償

　　土地承包經(jīng)營權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的規(guī)定

　　實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途

　　抵押物滅失的處理

　　抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所犁賠償金，應(yīng)作為抵押財(cái)產(chǎn)

　　抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)限

　　應(yīng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期內(nèi)行使抵押權(quán)

　　寬限期

　　法院對(duì)抵押被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬居住的房屋，在裁定后應(yīng)給予六個(gè)月的寬限期

　　強(qiáng)制執(zhí)行

　　六個(gè)月寬限期滿后，方可以強(qiáng)制執(zhí)行

　　被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無法自行解決居住問題的，法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出

　　強(qiáng)制遷出后被執(zhí)行人居住問題的解決

　　可以由申請(qǐng)執(zhí)行人為為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬提供臨時(shí)住房

　　其房屋品質(zhì)、地段等可以不同地被執(zhí)行人的原住房，面積按人均廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)確定

　　提供臨時(shí)住房應(yīng)當(dāng)收取租金

　　租金標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商

　　協(xié)商不成的由法院參照當(dāng)?shù)赝惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)確定，也可參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)確定

　　已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣價(jià)中優(yōu)先扣除

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