房地產估價師《制度與政策》：房地產抵押的效力

　　5.9 房地產抵押的效力

　　抵押物的權屬

　　抵押人設定抵押后，房地產的所有權仍然屬于抵押人，抵押人仍可對抵押物行使占有、使用、收益、處分的權利，但其所有權受到限制

　　抵押物的轉讓

　　抵押人經抵押權人同意轉讓抵押房地產的，應當將轉讓所得的價款提前清償債務或者提存，轉讓價款超過債權數額部門歸抵押人所有，不足由債務人清償

　　抵押物價值減少時的處理

　　如抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為

　　抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押房地產價值，或者提供與減少的價值相當的擔保，否則抵押權人有權要求債務人提前清償債務

　　5.10 房地產抵押權的實現

　　抵押權的實現雙方有協(xié)議的

　　可以按協(xié)議以抵押房地產折介或者以拍賣、變賣地產的價款優(yōu)先受償

　　協(xié)議損害其它人利益的，可在一年內行使撤銷權

　　抵押權的實現雙方未達成協(xié)議的

　　抵押權人可以請求法院拍賣、變賣房地產

　　同一房地產設定兩個以上的抵押權時，清償順序如下

　　抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償

　　順序相同時，按照債權比例清償

　　已登記的先于未登記的受償

　　均未登記的，按照債權比例清償

　　人民法院確定拍賣保留價的規(guī)定

　　拍賣保留價參照評估確定，未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見

　　第一次拍賣時的保留價，不得低于評估價格或市價的80％，再次拍賣時，每次降低的數額不得超過前次保留價的20％

　　抵押物變現后的價款超過債權數額部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償

　　【2007年真題】

　　人民法院依法拍賣抵押房地產時，拍賣保留價應由（ ）確定。

　　A.房地產估價機構

　　B.人民法院

　　C.抵押權人

　　D.人民法院和房地產估價機構共同

　　【答案】B

　　【2007年真題】

　　某公司以一宗房地產先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記，后又以該房地產同乙銀行申清抵押貸款，也辦理了抵押登記．貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款（ ）。

　　A.甲銀行優(yōu)先受償

　　B.按兩家銀行的債權數額大小確定受償順序

　　C.乙銀行優(yōu)先受償

　　D.按兩家銀行的債權比例受償

　　【答案】A

　　5.10 房地產抵押權的實現

　　以劃撥方式取得土地使用權的房地產設定抵押權時的處理

　　應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償

　　抵押合同簽訂后地上新增房屋的處理

　　新增房屋不屬于抵押財產，但可以與抵押物同時處理，對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償

　　土地承包經營權、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍的建設用地使用權抵押的規(guī)定

　　實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地所有權的性質和土地用途

　　抵押物滅失的處理

　　抵押權因抵押物滅失而消滅，因滅失所犁賠償金，應作為抵押財產

　　抵押權實現的時限

　　應在主債權訴訟時效期內行使抵押權

　　寬限期

　　法院對抵押被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬居住的房屋，在裁定后應給予六個月的寬限期

　　強制執(zhí)行

　　六個月寬限期滿后，方可以強制執(zhí)行

　　被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，法院不應強制遷出

　　強制遷出后被執(zhí)行人居住問題的解決

　　可以由申請執(zhí)行人為為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬提供臨時住房

　　其房屋品質、地段等可以不同地被執(zhí)行人的原住房，面積按人均廉租住房面積標準確定

　　提供臨時住房應當收取租金

　　租金標準雙方協(xié)商

　　協(xié)商不成的由法院參照當地同類房屋租金標準確定，也可參照當地房屋租賃市場平均租金標準確定

　　已經產生的租金，可以從房屋拍賣價中優(yōu)先扣除

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