2015房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：重新購建價格

　　4.2重新購建價格的求取思路

　　房地合一

　　思路一：房地合一，模擬開發(fā)

　　思路二：房地分離，分別測算，相加求取

　　單純土地

　　假設(shè)土地上沒有建筑物直接測算土地部分

　　有時要考慮土地上已有建筑物導(dǎo)致的土地價值減損

　　單純建筑物

　　假設(shè)在沒有建筑物的空地上建造與該建筑物相同 或者具有同等效用的全新建筑物所需的必要支出及應(yīng)得利潤

　　也可等于支付總承包商的所有費用＋發(fā)包人的其它必要支出＋發(fā)包人的應(yīng)得利潤

　　4.3建筑物重新購建價格的求取方式

　　重建成本

　　相同的材料＋相同的技術(shù)＋估價時點的價格＋與原物相同

　　復(fù)制，適用于有歷史或美學(xué)價值的建筑物

　　重置成本

　　估價時點材料＋估價時點技術(shù)＋估價時點的價格＋同等效用

　　替代，適用于一般項目

　　一般情況下重置價格低于重建價格

　　【2007年真題】

　　建筑物重置價格是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。 （ ?。?/p>

　　【答案】x

　　【解析】此為重建價格

　　4.4建筑物重新購建價格的求取方法

　　建筑物重新購建價格的公式

　　建筑物重新購建價格＝建筑安裝工程費＋專業(yè)費用＋管理費用＋銷售費用＋投資利息 銷售稅費＋開發(fā)利潤

　　求取方法

　　4.4.1單位比較法

　　4.4.2分部分項法

　　4.4.3工料測量法

　　4.4.4指數(shù)調(diào)整法

　　4.4.1單位比較法

　　實質(zhì)

　　市場法

　　修正

　　將實際不正常的建安工程費修正為正常的單建安工程費

　　將建造日期時的建安工程費調(diào)整為估價時點時的建安工程費

　　將可比實例的狀況調(diào)整到估價對象的狀況

　　類型

　　單位面積法

　　單位體積法

　　4.4.2分部分項法

　　實質(zhì)

　　由部分組裝成整體

　　注意事項

　　注意各個部分計價單位可能不一致

　　既不要漏項也不得重復(fù)計算

　　4.4.3工料測量法

　　實質(zhì)

　　從性質(zhì)上分為人、材、機，再相加

　　優(yōu)點

　　詳細、準確

　　缺點

　　比較費時，并需專業(yè)技術(shù)，一般用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格

　　【2007年真題】

　　為估算某建筑物的重新購建價格，經(jīng)測算其土建工程真接費為780元每平米，安裝工程直接費為450元每平米（其中人工費為50元每平米），裝飾裝修工程直接費為900元每平米（其中人工費為45 元每平米），又知該地區(qū)土建工程綜合費率為土建工程直接費的15％，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的75％，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72％，稅金為35％，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為（ ?。┰科矫?。

　　A.2204.55 B.2397.99 C.3237.60 D.3345.64

　　【答案】B

　　是分部分項法和工料測算法的綜合

　　直接費＋間接費＋利潤＋稅金

　　土建＋安裝＋裝飾裝修

　?。?130+186.9）×（1+3.5%）=2397.99

　　直接費 綜合費 稅金

　　土建 780 117

　　安裝 450 37.5

　　裝飾裝修 900 32.4

　　合計 2130 186.9

　　4.4.4指數(shù)調(diào)整法

　　也稱為成本指數(shù)趨勢法

　　利用指數(shù)或成本變動率，將歷史成本調(diào)整為重新購建成本

　　紅色為錄入內(nèi)容

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