2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（49）

　　估價(jià)報(bào)告模擬改錯(cuò)

　　下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分）

　　××大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

　　封面及目錄（略）

　　致委托方函

　　××股份有限公司：

　　受貴公司委托，我公司對(duì)貴公司位于××市××路××號(hào)院內(nèi)的××大廈（以下簡(jiǎn)稱“估價(jià)對(duì)象”）的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。

　　我公司估價(jià)人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)價(jià)格參考的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用適宜的估價(jià)方法，在實(shí)地查勘和認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象作為抵押貸款擔(dān)保物的公開市場(chǎng)價(jià)值為20350萬(wàn)元（人民幣貳億零叁佰伍拾萬(wàn)元整），單價(jià)：（略）

　　××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（公章）

　　2006年10月16日

　　估價(jià)師聲明（略）

　　估價(jià)的假設(shè)與限制條件（略）

　　房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托人

　　××有限公司，法定代表人（略），地址（略）

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司，法定代表人（略），地址（略），資質(zhì)及資質(zhì)證書號(hào)（略）

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　××大廈是位于××市××路××號(hào)院的一幢寫字樓，建設(shè)用地面積5000㎡，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑尾數(shù)為地上30層，地上建筑面積30000㎡；地下兩層為車庫(kù)、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000㎡，共有車位100個(gè)。大廈土地使用權(quán)由××有限公司于2003年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年（2003年10月10日至2043年10月9日）。

　　取得土地使用權(quán)后，經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間，大廈建設(shè)完成，投入使用。××股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)（土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略），至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新穎，地上各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置六部電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、保安監(jiān)視防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和程控電話系統(tǒng)，設(shè)有自動(dòng)轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，提供雙電源保證。

　　估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位情況（略）。

　　四、估價(jià)目的

　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2006年10月10日

　　六、價(jià)值定義

　　本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　七、估價(jià)依據(jù)（略）

　　八、估價(jià)原則（略）

　　九、估價(jià)方法

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)所搜集資料的分析，認(rèn)為估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活躍，因此，本次評(píng)估采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。

　　十、估價(jià)結(jié)果（略）

　　十一、估價(jià)人員（略）

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期

　　2006年10月10日-2006年10月16日

　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、個(gè)別因素分析（略）

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、市場(chǎng)背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價(jià)方法選用

　　結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)估價(jià)人員的分析與研究，估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，且可收集到類似房地產(chǎn)市場(chǎng)成交實(shí)例，因此，本次估價(jià)采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，然后，綜合收益法和市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果，確定最終的估價(jià)結(jié)論。

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