2015年房地產估價師考試《案例分析》課程講義（31）

　　六、娛樂房地產的估價

　?。ㄒ唬蕵贩康禺a及其估價特點

　　娛樂房地產是一類特殊的房地產，其估價的個別性、獨特性比較強，一般較難把握。娛樂房地產主要包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院等，另外，高爾夫球場也可歸入娛樂房地產。

　?。ǘ蕵贩康禺a估價的常用方法

　　由于娛樂房地產估價屬于經營性房地產，因此主要采用收益法估價，娛樂房地產也可以采用市場法和成本法等進行估價。

　　（1）收益法。采用收益法進行娛樂房地產估價時，應注意其收益的測算。娛樂房地產的收益主要來源于主營收益和副營收益，主營收益為門票收入，副營收益主要為餐飲、工藝品等二次消費的收入。在具體測算過程中要根據不同娛樂房地產的功能、經營方式、經營類型等區(qū)別對待。

　?。?）市場法。不同類型的娛樂房地產轉售、轉租的情況存在較大差異，有的轉售轉租比較頻繁，有的卻很少發(fā)生，如高爾夫球場。因此，對交易比較頻繁，較易獲得交易實例娛樂房地產，可以采用市場法進行估價。另外，在用收益法評估娛樂房地產客觀租金時，也可采用市場法進行租金的估算。

　?。?）成本法。在有些估價業(yè)務中，例如娛樂房地產的抵押估價，或是對將要轉變用途的房地產進行估價時，也會用成本法作為輔助估價方法。

　?。ㄈ蕵贩康禺a估價的技術路線及難點處理

　　娛樂房地產屬于經營性房地產，因此主要采用收益法進行估價。由于娛樂房地產具有較強的個別性和獨特性，其經營收入來源及數量、收益率等均存在較大的差異，因此，在采用收益法估價時，應注意區(qū)分不同類型、不同經營方式娛樂房地產的收益來源及其收益率水平，如高爾夫球場的日常收益主要包括出售會員卡收入、會員年費以及消費收入。

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發(fā)布：2007-07-13 09:52 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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