2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點總結(jié)：房地產(chǎn)區(qū)位因素一

　　房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個綜合性因素，如果對其進行分解，可分為位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等方面。下面分別對這幾個方面對房地產(chǎn)價格的影響予以分析說明。

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　　位置包括房地產(chǎn)所處的方位、距離、朝向，當為某幢房屋中的某層、某套時，所處的樓層也是位置因素。在房地產(chǎn)價格影響因素中，判定一個因素是否屬于區(qū)位因素，可以把實際上不可移動的房地產(chǎn)想像成動產(chǎn)那樣是可以移動的，然后假設移動它。如果房地產(chǎn)移動之后會發(fā)生變化的因素，就屬于區(qū)位因素；反之，就不屬于區(qū)位因素。

　　1．方位

　　分析一宗房地產(chǎn)的方位，先是看該宗房地產(chǎn)在某個較大區(qū)域中的位置，例如由于風向、水流等原因，該宗房地產(chǎn)是位于城市的上風、上游地區(qū)還是下風、下游地區(qū)。由于自然、歷史等原因，一些城市形成了所謂的不同特色區(qū)域，例如過去的北京城有東貴、西富、南賤、北貧之說，成都市有西貴、南富、東窮、北匪之說，因此，區(qū)位還包括房地產(chǎn)是位于其中的“高貴”地區(qū)還是“貧賤”地區(qū)。一般地說，位于上風、上游、“高貴”地區(qū)的房地產(chǎn)價格，高于位于下風、下游、“貧賤”地區(qū)的房地產(chǎn)價格。

　　其次是看該宗房地產(chǎn)在某個較小區(qū)域中的位置，例如某宗房地產(chǎn)是位于十字路口的拐角時，則它是位于該十字路口的哪個角，是西北角、東北角還是西南角、東南角。中國由于處在北半球的地理位置，對于位于十字路口拐角處的房地產(chǎn)來說，如果不考慮周圍的情況，其價格高低通常依次為西北角、東北角、西南角、東南角。

　　類似的還有某宗房地產(chǎn)是位于一條街道、一條水流或一個山坡的某一側(cè)時，則它是位于該街道、水流或山坡的哪一側(cè)。有資料表明，同一街道的商業(yè)房地產(chǎn)，因位于向陽面與背陽面的不同，價格有所差異。因為這能夠左右行人往來的多寡，從而影響顧客的多少，間接影響收益的高低。例如，據(jù)美國南部商業(yè)區(qū)同一街道地價調(diào)查的結(jié)果，通常背陽面的地價高于向陽面的地價二至三成。中國臺灣地區(qū)臺北市的情況，據(jù)一些熟悉地價的人士表示及就常理判斷，向陽、背陽對地價必然有影響，其間的相對關系與美國相近。但在寒冷地區(qū)，向陽、背陽對地價的影響可能相反，向陽面的地價一般要高于背陽面的地價。中國古代稱江河以南是陰，江河以北是陽；山南是陽，山北是陰。對于東西走向的街道、水流來說，位于北側(cè)的房地產(chǎn)價格通常高于位于南側(cè)的房地產(chǎn)價格。對于位于山坡地的房地產(chǎn)來說，位于南坡的房地產(chǎn)價格通常高于位于北坡的房地產(chǎn)價格。農(nóng)地中的坡地，陰坡地與陽坡地的價格差異更加明顯。

　　2．距離

　　距離是目前用于衡量房地產(chǎn)區(qū)位好壞最常見、最簡單的指標。一宗房地產(chǎn)與重要場所，如市中心、汽車客運站、火車站、機場、碼頭、政府機關、同行業(yè)、工作地、居住地等的遠近，對其價格有較大影響。由于工作、居住、就學、購物、就醫(yī)等的需要，人們通常希望居住地與工作地近一些，同時還要便于就學、購物、就醫(yī)等。因此，一般地說，距離越近的房地產(chǎn)，價值越高。

　　距離可進一步分為空間直線距離、交通路線距離、交通時間距離、經(jīng)濟距離來認識?？臻g直線距離是最簡單、最基礎的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達和地形復雜的地區(qū)（如山地城市），它往往會失去意義。交通路線距離是指通過道路等來連接的距離，有時受路況（包括路面、交通流量等狀況）、交通管制等的影響，雖然距離不遠，但可及性、便捷性可能并不好，特別是在時間對人們越來越寶貴的情況下。交通時間距離從理論上講更為科學，但在實際中往往被誤用而產(chǎn)生誤導，原因是測量所用的交通工具、所處時段不能反映真實的交通時間情況。例如，大城市的某些房地產(chǎn)廣告所稱的商品房交通方便、15分鐘車程即可到達，可能是在交通流量很小的夜間、用速度很快的高級小轎車測量的，而對于依靠公共汽車上下班的購房者來說，在上下班時段可能需要l小時才能到達。因此，在使用交通時間距離時，應采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對應的交通工具和出行時段來測量。另外，有些房地產(chǎn)雖然來往所需的交通時間較短，但要經(jīng)過較高收費的道路、橋梁或隧道等，這樣即使節(jié)省了交通時間，但可能并不經(jīng)濟。經(jīng)濟距離是更加科學但較復雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。

　　3．朝向

　　對于住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影響到采光；中國處在北半球，南向是陽光最充足的方位，一般認為“南方為上，東方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。在實際估價中，對住宅的朝向應盡量細化后予以分析，例如分為南北向、南向、東南向、西南向、東西向、東向、西向、東北向、西北向、北向。

　　4．樓層

　　當為某幢房屋中的某層、某套時，所在樓層是重要的位置因素，因樓層影響到采光、視野（或景觀）、空氣潔凈、噪聲、室內(nèi)溫度、便捷、自來水潔凈（是否有通過水箱、水池等供水的二次污染）、安全，以及頂層是否可獨享屋面使用權，地上一層是否可獨享室外一定面積空地的使用權等。住宅樓層的優(yōu)劣通常是按照總樓層數(shù)和有無電梯來區(qū)分。一般地說，沒有電梯的傳統(tǒng)多層住宅的中間樓層最優(yōu)，頂層較劣。有電梯的中高層住宅，城市一年四季空氣中懸浮層之上的樓層最優(yōu)，三層以下較劣。

　　對于某一層商業(yè)用房而言，樓層是極其重要的位置因素。例如，商業(yè)用房的地下一層、地上一層、二層、三層等之間的價格或租金水平差異很大。一般地說，地上一層的價格或租金最高，其他層的價格或租金較低，一般不到地上一層價格或租金的60%。

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