2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點總結(jié)：房地產(chǎn)所有權(quán)價格

　　第三章 房地產(chǎn)價格和價值

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類

　　五、房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利的價格

　　房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利的價格是一組按照房地產(chǎn)權(quán)利的種類來劃分的房地產(chǎn)價格，具體有房屋所有權(quán)價格、土地所有權(quán)價格、建設(shè)用地使用權(quán)價格、宅基地使用權(quán)價格、土地承包經(jīng)營權(quán)價格、地役權(quán)價格、抵押權(quán)價格和租賃價格。為敘述上的簡便，將建設(shè)用地使用權(quán)價格、宅基地使用權(quán)價格和土地承包經(jīng)營權(quán)價格合稱為土地使用權(quán)價格，將地役權(quán)價格、抵押權(quán)價格和租賃價格合稱為其他房地產(chǎn)權(quán)利價格。

　　（一）房地產(chǎn)所有權(quán)價格

　　房地產(chǎn)所有權(quán)價格是指房屋所有權(quán)價格、土地所有權(quán)價格，或者房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)價格。目前，中國的土地只能為國家所有或者集體所有，土地的國家所有權(quán)和集體所有權(quán)不允許出讓和轉(zhuǎn)讓，僅存在以征收方式將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋亍ｋm然征收集體土地要給予補(bǔ)償，但目前還不是按照被征收土地的市場價值進(jìn)行補(bǔ)償。因此，中國目前只有房屋所有權(quán)價格，沒有土地所有權(quán)價格，通常也不存在土地所有權(quán)價值評估。但在特殊情況下可能需要對土地所有權(quán)價值進(jìn)行評估，例如衡量社會總財富中土地財富總量是多少時，評估的應(yīng)當(dāng)是土地所有權(quán)價值而不是土地使用權(quán)價值。因為如果評估的是土地使用權(quán)價值，則估價結(jié)果就會與其他國家和地區(qū)不可比，或者在同等條件下的土地財富要比其他國家和地區(qū)的少很多。另外，如果未來將集體土地征收補(bǔ)償改變?yōu)榘凑毡徽魇胀恋氐氖袌鰞r值進(jìn)行補(bǔ)償，就會存在集體土地所有權(quán)價值評估。相比之下，城市房屋拆遷補(bǔ)償已于2001年從實物補(bǔ)償安置改變?yōu)樨泿叛a(bǔ)償，并規(guī)定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~以被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格為依據(jù)確定。

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