2015房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：投資利息

　　2.5 投資利息

　　2.5.1投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用的區(qū)別

　　2.5.2投資利息的計(jì)算

　　2.5.3計(jì)算建設(shè)期

　　2.5.4單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)算兩不吃虧的利率關(guān)系

　　2.5.5 名義利率與實(shí)際利率的換算

　　2.5.1投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用的區(qū)別

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　項(xiàng)目的借款的利息和手續(xù)費(fèi)

　　投資利息

　　是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費(fèi)用，都應(yīng)計(jì)算利息

　　包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用（四項(xiàng)），無(wú)論其是來(lái)自借款資金還是自有資金

　　借款要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即要考慮機(jī)會(huì)成本

　　2.5.2投資利息的計(jì)算（五方面）

　　應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目（四項(xiàng)）

　　土地取得成本

　　開發(fā)成本

　　管理費(fèi)用

　　銷售費(fèi)用（注：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)利息）

　　計(jì)算周期

　　計(jì)算利率的單位時(shí)間，可以是年、季、月

　　計(jì)息期

　　估算建設(shè)期

　　計(jì)息方式

　　單利和復(fù)利兩種方式

　　利率

　　當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，會(huì)出現(xiàn)名義利率與實(shí)際利率的差別

　　2.5.3計(jì)算建設(shè)期

　　建設(shè)期的起止點(diǎn)

　　起點(diǎn)－取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期

　　終點(diǎn)－估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成的日期，一般是估價(jià)對(duì)象

　　成本法估價(jià)要假設(shè)估價(jià)對(duì)象是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建成

　　建設(shè)期的構(gòu)成

　　建設(shè)期＝前期＋建造期

　　前期－自取得房地產(chǎn)開發(fā)用地之日起至動(dòng)工開發(fā)之日止

　　建造期－自動(dòng)工開發(fā)之日起至房屋竣工之日止

　　建設(shè)期的估算方法

　　可以采用類似于市場(chǎng)法的方法，能過(guò)類似房地產(chǎn)已發(fā)生的建設(shè)期的比較、修和調(diào)整來(lái)求取

　　規(guī)定

　　各項(xiàng)金額均應(yīng)按他們?cè)诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)的正常水平來(lái)估算，而不是按它們?cè)谶^(guò)去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來(lái)估算

　　一般不考慮預(yù)售和延遲銷售

　　費(fèi)用在所發(fā)生的時(shí)間內(nèi)均勻發(fā)生，可以假設(shè)發(fā)生在期中

　　2.5.4單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)算兩不吃虧的利率關(guān)系

　　2.5.5 名義利率與實(shí)際利率的換算

　　2.6 銷售稅費(fèi)

　　種類

　　銷售稅金及附加（兩稅一費(fèi)，售價(jià)的5.5%）

　　營(yíng)業(yè)稅

　　城市維護(hù)建設(shè)稅

　　教育費(fèi)附加

　　其他銷售稅費(fèi)

　　印花稅

　　交易手續(xù)費(fèi)

　　特定規(guī)定

　　銷售稅費(fèi)不包括應(yīng)由買方繳納的契稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅

　　2.7 開發(fā)利潤(rùn)

　　2.7.1開發(fā)利潤(rùn)的含義

　　2.7.2四種利潤(rùn)率及關(guān)系

　　2.7.3利用銷售利潤(rùn)率計(jì)算出的房地產(chǎn)價(jià)值

　　2.7.1開發(fā)利潤(rùn)的含義

　　指房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)而非建筑承包商利潤(rùn)

　　開發(fā)利潤(rùn)指土地增值稅、企業(yè)所得稅前利潤(rùn)

　　開發(fā)利潤(rùn)是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利率，而不是個(gè)別開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤(rùn)，也不是個(gè)別開發(fā)商期望獲得的利率

　　根據(jù)不同的基數(shù)，有不同的利率率指標(biāo)

　　利潤(rùn)率一般是通過(guò)大量調(diào)查、了解同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率得到的

　　2.7.2四種利潤(rùn)率及關(guān)系

　　直接成本利潤(rùn)率最大，其次是投資利潤(rùn)率，再次是成本利潤(rùn)率，銷售利潤(rùn)率最小

　　【2006年真題】

　　某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開發(fā)成本為1500元/㎡，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5％，投資利息占直接成本的5％，銷售費(fèi)用為100元/㎡，直接成本利潤(rùn)率為6％，則開發(fā)后的地價(jià)為（ ?。┰?㎡．

　　A.1840 B.2840 C.2966 D.3000

　　【答案】D

　　2.7.3利用銷售利潤(rùn)率計(jì)算出的房地產(chǎn)價(jià)值

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