2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（42）

　　4．“估價(jià)目的”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　　估價(jià)目的要說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向。如：

　?。?）房地產(chǎn)抵押估價(jià)的估價(jià)目的應(yīng)表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。

　?。?）城市房屋拆遷估價(jià)的估價(jià)目的應(yīng)表述為：“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。”

　　對(duì)于估價(jià)報(bào)告沒有結(jié)合“估價(jià)目的”而產(chǎn)生的錯(cuò)誤見后面“估價(jià)報(bào)告不符合估價(jià)目的的錯(cuò)誤”的詳細(xì)闡述。

　　5．“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”可能存在的錯(cuò)誤

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)要說明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日。錯(cuò)誤主要有：

　?。?）“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”表述不正確（如表述為“估價(jià)時(shí)期”、“估價(jià)年月”等）；

　?。?）估價(jià)時(shí)點(diǎn)與報(bào)告中的時(shí)間數(shù)據(jù)是否吻合。

　　6．“價(jià)值定義”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　　價(jià)值定義要說明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵。要特別注意拆遷估價(jià)和抵押估價(jià)的價(jià)值定義。

　?。?）房地產(chǎn)抵押價(jià)值的定義為：“抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。”

　　（2）拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 “房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。”

　　7．“估價(jià)依據(jù)”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　　說明本次估價(jià)依據(jù)的國家和地方的法律、法規(guī)，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和指導(dǎo)意見，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。

　　8．“估價(jià)原則”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　　說明本次估價(jià)應(yīng)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則。“估價(jià)原則”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤有：

　?。?）不符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求（如“保守”原則）或缺少某項(xiàng)原則；

　?。?）與估價(jià)目的不對(duì)應(yīng)，如抵押估價(jià)缺少“謹(jǐn)慎”原則（抵押評(píng)估報(bào)告的估價(jià)原則應(yīng)表述為：“獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則”。）

　　9．“估價(jià)方法”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（對(duì)此后面進(jìn)行專題闡述）

　　10．“估價(jià)結(jié)果”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　　（1）評(píng)估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有大寫；

　?。?）對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率；

　　（3）缺少單價(jià)或總價(jià)；

　?。?）沒有寫明估價(jià)結(jié)果所屬的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　11．“估價(jià)人員”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　?。?）出現(xiàn)遺漏；

　?。?）沒有估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格；

　?。?）缺少簽名或蓋章。

　　12．“估價(jià)作業(yè)日期”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　　估價(jià)作業(yè)日期要說明本次估價(jià)的起止年月日。注意缺少“估價(jià)作業(yè)日期”。

　　13．“估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期” 可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　　估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期要說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日也可表達(dá)為多長(zhǎng)年限，如一年。但要注意：

　?。?）報(bào)告的有效期自估價(jià)報(bào)告完成之日起，而不是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)；

　?。?）估價(jià)報(bào)告的有效期不應(yīng)超過一年，在市場(chǎng)狀況變化很大的情況下不超過半年。

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