2015年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》課程講義（42）

　　4．“估價目的”可能出現(xiàn)的錯誤

　　估價目的要說明本次估價的目的和應(yīng)用方向。如：

　?。?）房地產(chǎn)抵押估價的估價目的應(yīng)表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”。

　?。?）城市房屋拆遷估價的估價目的應(yīng)表述為：“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。”

　　對于估價報告沒有結(jié)合“估價目的”而產(chǎn)生的錯誤見后面“估價報告不符合估價目的的錯誤”的詳細闡述。

　　5．“估價時點”可能存在的錯誤

　　估價時點要說明所評估的客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日。錯誤主要有：

　?。?）“估價時點”表述不正確（如表述為“估價時期”、“估價年月”等）；

　?。?）估價時點與報告中的時間數(shù)據(jù)是否吻合。

　　6．“價值定義”可能出現(xiàn)的錯誤

　　價值定義要說明本次估價采用的價值標準或價值內(nèi)涵。要特別注意拆遷估價和抵押估價的價值定義。

　?。?）房地產(chǎn)抵押價值的定義為：“抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。”

　?。?）拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 “房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。”

　　7．“估價依據(jù)”可能出現(xiàn)的錯誤

　　說明本次估價依據(jù)的國家和地方的法律、法規(guī)，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和指導(dǎo)意見，委托方提供的有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。

　　8．“估價原則”可能出現(xiàn)的錯誤

　　說明本次估價應(yīng)遵循的房地產(chǎn)估價原則。“估價原則”可能出現(xiàn)的錯誤有：

　　（1）不符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求（如“保守”原則）或缺少某項原則；

　　（2）與估價目的不對應(yīng)，如抵押估價缺少“謹慎”原則（抵押評估報告的估價原則應(yīng)表述為：“獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則”。）

　　9．“估價方法”可能出現(xiàn)的錯誤（對此后面進行專題闡述）

　　10．“估價結(jié)果”可能出現(xiàn)的錯誤

　　（1）評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有大寫；

　?。?）對外幣表達的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率；

　　（3）缺少單價或總價；

　　（4）沒有寫明估價結(jié)果所屬的估價時點。

　　11．“估價人員”可能出現(xiàn)的錯誤

　?。?）出現(xiàn)遺漏；

　　（2）沒有估價師執(zhí)業(yè)資格；

　?。?）缺少簽名或蓋章。

　　12．“估價作業(yè)日期”可能出現(xiàn)的錯誤

　　估價作業(yè)日期要說明本次估價的起止年月日。注意缺少“估價作業(yè)日期”。

　　13．“估價報告應(yīng)用的有效期” 可能出現(xiàn)的錯誤

　　估價報告應(yīng)用的有效期要說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達為到某個年月日也可表達為多長年限，如一年。但要注意：

　?。?）報告的有效期自估價報告完成之日起，而不是自估價時點起計；

　?。?）估價報告的有效期不應(yīng)超過一年，在市場狀況變化很大的情況下不超過半年。

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