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房地產(chǎn)估價師:戶型在房產(chǎn)評估中的重要性
在房產(chǎn)價值的影響因素中,戶型其實占著十分重要的比例,在二手房市場中,同一地段、同一樓盤、常會出現(xiàn)戶型設(shè)計優(yōu)秀的單位成交速度快,成交價高,而戶型差的單位則較難成交,甚至在開發(fā)商出售時,也會出現(xiàn)銷售困難,說明戶型對房屋的價值影響重大。
仔細(xì)分析,不難理解戶型對房屋價值的影響,因為戶型平面設(shè)計是否合理直接影響居住的質(zhì)量,可以說,戶型是影響居住質(zhì)量和居住方式的最直接因素。優(yōu)秀的戶型平面需有下列基本特征。
1、有足夠的朝陽面和采光面。
合理的戶型應(yīng)有2-3個開間的朝陽房(廳),3房的南面寬度應(yīng)在10-12米,進(jìn)深在10-12米(多層)和12-14.5米(高層),日照、采光、通風(fēng)都能滿足基本要求,而差的戶型進(jìn)深在15米左右,有的甚至達(dá)16.5米(不包括邊套),開間在8米左右,北向的客廳進(jìn)深在6-9米,采光嚴(yán)重不足,黑洞洞的家只能靠電燈采光;而且通風(fēng)也不暢,常??咳斯ねL(fēng),否則,室內(nèi)空氣潔凈度差,尤其是裝修不久的房屋,空氣的污染程度遠(yuǎn)高于大開間、小進(jìn)深的房屋。因此,可以說大開間、小進(jìn)深的房屋因其居住質(zhì)量高,物業(yè)的價值也高于小開間、大進(jìn)深的房屋。
其實,按規(guī)范的建筑標(biāo)準(zhǔn),開間和進(jìn)深都有合理的標(biāo)準(zhǔn),而且開發(fā)商也深知這一點,但為什么還會建造大進(jìn)深的戶型呢?應(yīng)該說大進(jìn)深的產(chǎn)生并不是設(shè)計師的原因,而是因為高地價和嚴(yán)格的規(guī)劃條件。&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)$大進(jìn)深容易出容積率,即使開發(fā)商不增加容積率來降低樓面地價,在一系列嚴(yán)格的規(guī)劃條件下,開發(fā)商也只能用增加進(jìn)深的方法來達(dá)到預(yù)定的容積率,否則為設(shè)計好戶型犧牲應(yīng)得的容積率,意味著樓面地價的提高,使得原已相當(dāng)高的銷售價格更高。所以,開發(fā)商往往在樓面地價、容積率、建筑高度、建筑間距、中心花園等幾大繩索捆綁下,通過加大進(jìn)深來達(dá)到既不犧牲容積率,又能騰出較大空間建設(shè)中心花園的目的,有時地塊形狀不湊巧,放三排建筑間距不夠,放兩排又出不了容積率時,開發(fā)商也不得不把單體得進(jìn)深加大2-3米,因此在最近幾年大進(jìn)深的戶型越來越多。
2、客廳最好朝南。
客廳的使用率往往高于臥室,在江浙一帶對日照要求較高的地區(qū),能在一個南向的、陽光充足的客廳中娛樂休息,實在時居住質(zhì)量的重要體現(xiàn);但目前較多的高層建筑戶型都朝北或居中,采光都不足,更不用說日照了。正因為客廳采光十分重要,邊套往往比中間套更受歡迎,盡管西邊套日照強烈,但人們寧愿接受其這一缺點,也不愿選擇中間套,正是說明客廳采光的重要性。
3、衛(wèi)生間盡可能開窗(明衛(wèi))。
在傳統(tǒng)的觀念中,衛(wèi)生間似乎并不重要,但在現(xiàn)代生活中衛(wèi)生間成為居住質(zhì)量的重要組成部分,不僅衛(wèi)生潔具的不斷升級要求衛(wèi)生間面積越來越大,而且對衛(wèi)生間的采光和通風(fēng)要求也在提高,明衛(wèi)采光和通風(fēng)遠(yuǎn)強于暗衛(wèi),尤其是通風(fēng),對衛(wèi)生間而言,通風(fēng)十分重要,非典時期更說明這一點。因明衛(wèi)的舒適程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于暗衛(wèi),一些高檔次的樓盤在設(shè)計時不惜犧牲建筑面積,盡可能設(shè)計成明衛(wèi)。但實際上許多樓盤往往不能做到這一點,絕大多數(shù)高層或小高層的衛(wèi)生間都是暗衛(wèi)。
4、功能布局緊湊,走道面積或功能不確定的面積應(yīng)盡可能少。
優(yōu)秀的戶型平面經(jīng)過設(shè)計師的精心劃分,每一塊面積都有明確的功能,可謂合理緊湊,幾乎沒有浪費的空間,讓付出高房價的消費者心理平衡,但近幾年開發(fā)的樓盤有相當(dāng)比例的大戶型房,雖然面積很大(多在150平方米以上),但功能布局很不合理,很多空間沒有明確的功能定位,被消費者視為浪費的空間,不但在新房銷售時困難重重,在二手房轉(zhuǎn)讓時也難以達(dá)到與功能緊湊的中小戶型同樣的價格,這一點在估價時也應(yīng)充分關(guān)注。
5、過渡的錯層。
前幾年流行錯層,有南北向的錯層,也有東西向的錯層,尤其是大進(jìn)深的房型,為了增加變化,往往有南北方向的錯層,較低高度
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