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房地產(chǎn)知識重點第一部分房地產(chǎn)估價原則

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  一、合法原則:必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。

  1.產(chǎn)權(quán)合法。估價時必須確認估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無法確認估價對象產(chǎn)權(quán)的合法性的情況下,必須在估價報告中說明估價過程和結(jié)論是在假定估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的。

  2.用途合法。應以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等,那么,對該宗地進行估價就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途,即使從其坐落位置、周圍環(huán)境等來看,適合用作商業(yè)用地,但也必須以居住用途為前提來估價;除非申請變更為商業(yè)用途,而且能夠獲得批準。

  3.合法交易或合法處分。處分方式包括買賣、租賃、典當、抵債、贈與等。如抵押:①法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn),就不能以抵押為估價目的的估價對象,或者說這類房地產(chǎn)沒有抵押價值。②設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,依法拍賣房地產(chǎn)后,應當從拍賣所得價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后,抵押權(quán)方可優(yōu)先受償。③財產(chǎn)抵押后,該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分。

  4.其他方面,如評估出的價格必須符合國家的價格政策。如,評估政府定價或政府指導價的房地產(chǎn),應遵循政府定價或政府指導價。

  二、 最高最佳使用原則:指法律上許可,技術(shù)上可能,經(jīng)濟上可行,價值最大化。包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。

  1、法律上許可。對于每一種潛在的使用方式,首先檢查其是否為法律所允許。

  2、技術(shù)上可能。對于每一種潛在的使用方式,要檢查其它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn),包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等。

  3、經(jīng)濟上可行。經(jīng)濟可行性檢驗的一般做法是:針對每一種使用方式,首先估計其未來收入和支出流量,然后將此未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示,再將兩者進行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟上可行性。

  4、價值最大化。①收益遞增遞減原理??梢詭椭覀兇_定最佳集約度和最佳規(guī)模。②均衡原理。以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡,來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物和土地組合來講,建筑物與土地比較,如果過大或過小,或者檔次過高或過低,則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài),該房地產(chǎn)的效用得不到有效發(fā)揮,從而降低該房地產(chǎn)的價值。③適合原理。是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)來判定是否為最高最佳使用。

  最高最佳使用原理要求評估價值應是在合法使用方式下,各種可能的使用方式中,能夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。如:某宗房地產(chǎn),城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途,也可用作居住用途,如果用途商業(yè)用途能夠取得最大收益,則估價應以商業(yè)用途為前提;反之,應以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當估價對象已作了某種使用,則估價時應根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇,并在估價報告中予以說明:

  1、保持現(xiàn)狀前提?,F(xiàn)有建筑物應予以保留的條件是:現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。

  2、裝修改造前提。認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時,應以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進行估價。其條件是:預計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加大于裝修改造費用。

  3、轉(zhuǎn)換用途前提。其條件是:預計轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費用。

  4、重新利用前提。認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時,應以拆除現(xiàn)有建筑后再予以利用為前提進行估價。

  5、上述情形的某種組合。

  三、 替代原則:要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

  類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi),并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。估價時要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價格牽掣。

  四、 估價時點原則:要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。

  1、估價時點在過去的情形。多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中,特別是對估價結(jié)果有爭議而引發(fā)的復核估價。

  2、估價時點為現(xiàn)在,估價對象為歷史狀況下的情形。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。

  3、估價時點為現(xiàn)在,估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形。最常見、最大量的,包括在建工程估價。

  4、估價時點為現(xiàn)在,估價對象為未來狀況下的情形。如預售或預購價格。

  5、估價時點為未來的情形。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中,特別是預估房地產(chǎn)在未來建成后的價值。假設(shè)開發(fā)法中常用。

  五、公平原則:要求估價人員必須有良好的職業(yè)道德。

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發(fā)布:2007-07-13 10:28    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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