2015房估案例與分析考點(diǎn)：城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法

《條例》規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”

根據(jù)建設(shè)部印發(fā)的《城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十六條“拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其它估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因”。拆遷評(píng)估應(yīng)根據(jù)拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定拆遷補(bǔ)償價(jià)格。因此，拆遷估價(jià)應(yīng)優(yōu)先選用能夠反映市場(chǎng)價(jià)格、模擬市場(chǎng)交易過(guò)程、體現(xiàn)客觀價(jià)格的市場(chǎng)法。

如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不夠發(fā)育的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法估價(jià)，即使在總體上房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，在某些情況下市場(chǎng)法也可能不太實(shí)用。對(duì)于特殊用途的被拆遷對(duì)象，如學(xué)校、幼兒園、軍事等公益用房，或被拆遷房屋周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善，不具備采用市場(chǎng)法條件的房地產(chǎn)，可采用其他方法進(jìn)行評(píng)估。由于拆遷估價(jià)目的的特殊性。盡量避免使用收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，可采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象的拆遷補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

在拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，各省、市結(jié)合本地實(shí)際情況，以估價(jià)原則、估價(jià)方法理論為基礎(chǔ)，制定了各自的具體辦法，估價(jià)人員在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)時(shí)應(yīng)執(zhí)行當(dāng)?shù)卣贫ǖ墓纼r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類(lèi)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格（《城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十三條）。

拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行（《城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十四條）。

針對(duì)一些建設(shè)項(xiàng)目的特殊性，地方政府也往往制定相應(yīng)的規(guī)定，估價(jià)人員在估價(jià)時(shí)必須遵從。

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