復習輔導：影響房地產價格的制度政策因素

　　影響房地產價格的制度政策因素，主要有房地產制度政策、稅收政策、金融政策、特殊政策、有關規(guī)劃和計劃等。

　　一、房地產制度政策

　　房地產制度政策對房地產價格的影響也許是最大的，特別是房地產的所有制、使用制、交易管理制度及價格政策。

　　目前，中國房地產所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅絕大部分為私人所有，而且可以買賣；但土地所有權屬于國家或者農民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農民集體所有變?yōu)閲宜羞@種單向流動。因此，土地仍然沒有所有權價格，所謂的土地價格均是土地使用權價格。如果同時存在著所有權價格和使用權價格，則使用權價格一般會低于所有權價格。另外，土地使用權是有限期的，因此土地及房地產價格的高低又與土地使用期限的長短有關。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產的價格會越高，反之會越低。中國的城市建設用地還是政府壟斷供應的，供地政策（包括供應量、供應結構和供應方式等）的變化會引起土地及房地產價格的變動。此句話為重要結論。

　　在房地產制度政策中，房地產價格政策對房地產價格的影響也很大。房地產 價格政策是指政府對房地產價格高低與漲落的態(tài)度及采取的相應管制或干預方 式、措施等，包括對房地產是實行市場調節(jié)價、政府指導價還是政府定價。房地產價格政策抽象來看可分為兩類，一類是高價格政策，另一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產價格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產價格；低價格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產價格上漲。因此，高價格政策促進房地產價格上漲，低價格政策造成房地產價格下降。但值得注意的是，低價格政策并不意味著造成房地產價格的絕對水平低下；同理，高價格政策也不意味著造成房地產價格的絕對水平很高。

　　政府對房地產價格的管制或干預方式，可能是直接定價或者制定最高限價或最低限價，也可能是通過一些其他措施或手段來調節(jié)價格。其中，抑制房地產價格的措施是多種多樣的，它們導致房地產價格下降的速度和幅度不盡相同，這些措施主要有：①政府在房地產價格上漲過快時通過增加土地供應或者加大、加快房屋建設，以增加房地產供給，從而平抑房地產價格；②規(guī)定按照合理的房地產開發(fā)建設成本和利潤率來定價；③制定最高限價，規(guī)定房地產交易時不得突破此價格；④建立一套房地產交易管理制度，遏制房地產投機炒作。此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抑制房地產價格。上述三段話為重要結論或者重要內容。

　　二、稅收政策

　　開征、暫停征收或者取消某種涉及房地產的稅收（以下簡稱房地產稅收）， 會對房地產價格有影響。但不同種類的房地產稅收及其納稅人、計稅依據、稅率（或稅額標準）、征收方式方法、減免稅規(guī)定等的不同，導致房地產價格變動的方向和程度不盡相同。分析房地產稅收對房地產價格的影響，首先要區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)?？蓪⒎康禺a稅收分為房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的、房地產轉讓環(huán)節(jié)的和房地產持有環(huán)節(jié)的。泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)房地產估價師

　　房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相當于商品生產環(huán)節(jié)的稅收，例如耕地占用稅、固定資產投資方向調節(jié)稅。一般地說，增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產的開發(fā)建設成本，從而會推動房地產價格上升；相反，減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產價格下降（此句話為重要結論）但增加或減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內是否會導致房地產價格的升降，還要看房地產市場是處于賣方市場還是買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權的市場，買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權的市場。因此，如果是處于賣方市場，則增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價轉嫁給房地產購買者，從而會使房地產價格上升；而減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則難以使房地產價格下降，主要會轉化為房地產開發(fā)商的“超額利潤”。如果是處于買方市場，則增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收 主要會使房地產開發(fā)商通過降低開發(fā)利潤等而“內部消化”， 難以使房地產價格上升；而減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則會使房地產價格下降（此句話為重要結論）

　　房地產轉讓環(huán)節(jié)的稅收相當于商品流通環(huán)節(jié)的稅收，例如營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加（可視同稅金）、土地增值稅、印花稅、所得稅（企業(yè)所得稅或個人所得稅）、契稅。考察房地產轉讓環(huán)節(jié)的稅收對房地產價格的影響，首先需要把它們分為向賣方征收的和向買方征收的。在上述稅收中，營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、所得稅是向賣方征收的，契稅是向買方征收的。一般地說，增加賣方的稅收，比如開征土地增值稅、消費稅， 會使房地產價格上升；反之，減少賣方的稅收，比如減免營業(yè)稅，會使房地產價格下降。增加買方的稅收，比如提高契稅稅率，會抑制房地產需求，從而會使房地產價格下降；反之，減免契稅，會刺激房地產需求，從而會使房地產價格上升（此句話為重要結論）

　　增加或減少賣方的稅收在短期內是否會導致房地產價格的升降，同于上述增加或減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，也要看房地產市場是處于賣方市場還是買方市場。如果是處于賣方市場，則增加賣方的稅收可以通過漲價轉嫁給買方，從而會導致房地產價格上升；而減少賣方的稅收則主要會使賣方的收益增加，難以使房地產價格下降。如果是處于買方市場，則增加賣方的稅收主要會降低賣方的收益等而“內部消化”， 難以導致房地產價格上升；而減少賣方的稅收則會使房地產價格下降（此句話為重要結論）

　　房地產持有環(huán)節(jié)的稅收相當于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，例如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、物業(yè)稅（準備開征，但目前尚未開征）直接或者間接地對持有房地產課稅，比如開征物業(yè)稅，實際上是增加了持有房地產的成本或者說增加了房地產使用成本，會使房地產自用需求者傾向于購置較小面積的房地產，并會抑制房地產投資和投機需求，從而會使房地產需求減少，導致房地產價格下降。對于收益性房地產來說，物業(yè)稅會減少房地產的凈收益，從而會直接導致房地產價格降低。相反，減免房地產持有環(huán)節(jié)的稅收會導致房地產價格上升（此句話為重要結論）

　　三、金融政策

　　房地產由于價值量大，其開發(fā)、投資、消費均與金融密切相關。因此，金融政策的變化對房地產價格有影響。影響房地產價格的金融政策主要是房地產信貸政策，包括嚴格控制或適度放松房地產開發(fā)、購房貸款，上調或下調金融機構貸款基準利率，提高或降低最低購房首付款比例，提高或降低最高房地產抵押貸款成數(shù)，延長或縮短最長購房貸款期限等等。例如，嚴格控制房地產開發(fā)貸款，會減少未來的房地產供應量，從而會使房地產價格上升；采取諸如上調貸款利率、提高最低購房首付款比例等抑制房地產需求的措施，會減少房地產需求，從而會降低房地產價格（此句話為重要結論）

　　四、特殊政策

　　國家鼓勵東部地區(qū)率先發(fā)展、實施西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)老工業(yè)基地、促進中部地區(qū)崛起等重大決策，以及設立沿海開放城市、建立經濟特區(qū)、設立開發(fā)區(qū)， 相應實行特殊的政策、特殊的體制機制、特殊的對外開放措施、國家給予必要的支持等等，往往會提高這些地區(qū)的房地產價格。例如，深圳變?yōu)榻洕貐^(qū)，海南島成為海南省并享受特區(qū)政策，中央決定開發(fā)開放上海浦東，重慶市升格為直轄市，都使這些地區(qū)的房地產價格有較大上漲。

　　五、相關規(guī)劃和計劃

　　政府的規(guī)劃和計劃是重要的公共政策。影響房地產價格的規(guī)劃和計劃很多，如國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃、年度建設用地計劃、住房建設規(guī)劃。特別是其中的國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃，它們的編制、調整和修訂，對房地產價格有很大的影響。

　　城市規(guī)劃是為了實現(xiàn)一定時期內城市的經濟社會發(fā)展目標，確定城市性質、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地和空間資源，協(xié)調城市各項用地和空間布局以及對城市各項建設活動的綜合部署、具體安排和實施管理。城市規(guī)劃對房地產價格的影響很大，例如，如果城市規(guī)劃將某個地區(qū)列為重點發(fā)展區(qū)域，則這個地區(qū)的房地產價格一般會上漲。

　　土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內，根據國家社會經濟可持續(xù)發(fā)展的要求和 當?shù)刈匀?、經濟、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理、保護在空間上、時間上所作的總體安排。土地供應計劃指標是指在劃撥或出讓國有土地使用權時使用的指標。土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃中確定的建設用地總量、農用地轉用量以及國有建設用地供應數(shù)量、用途結構、空間布局等，決定了房地產開發(fā)用地的供應狀況，從而對房地產開發(fā)用地以及商品房的價格有很大的影響。當房地產開發(fā)用地的供應量減少時，房地產開發(fā)用地以及商品房的價格會上升，反之會下降。

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