2015年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》習題3

　?。ㄒ唬┠撤康禺a(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價機構評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標價格時參考。作為房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況（包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作?

　　答案：1．選用假設開發(fā)法和市場法進行估價。（1分）

　　2．了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況（1分）。

　　3．了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本（1分）。

　　4．分析確定土地的最佳開發(fā)方案（1分）。

　　5．根據(jù)開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式（租或售），運用市場法（0．5分）和收益法等（0．5分），預測建成后房地產(chǎn)總價值（1分），調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用，如前期費用、建安工程費用、專業(yè)費等，測算土地價格（1分）。

　　6．選取可比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格（1分）。

　　7．綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果（1分）。

　　8．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告（1分）。

　?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)估價機構接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同；成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。

　　答案：

　　1．（1）估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同（1分）；

　?。?）收益指房地產(chǎn)對應凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻部分（1分）；

　?。?）凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷（1分）、財務費用（含利息收益）（1分）及所得稅等（1分），包含了正常的商業(yè)利潤等（1分）。

　　2．收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命還要考慮土地使用年限（或者：土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）（2分）。

　　3．估價采用的成本應為估價時點的（1分）社會平均（客觀）成本（1分）[或者：實際成本是歷史（1分）也不一定是社會平均（客觀）成本（1分）]．

　?。ㄈ┠吵菂^(qū)缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區(qū)中一個有沿街二層標準工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重顳裝修為辦公樓用于出租。現(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產(chǎn)估價機構進行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆迂管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》，甲公司可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價機構該如何解答?

　?。ㄈ┘坠究赡芴岢龅囊螅?/p>

　　1．按改造后的辦公用途市場價值進行評估（1分）；

　　2．對辦公樓承租人損失進行評估（1分）；

　　3．對裝修、改造費用進行評估（1分）。

　　房地產(chǎn)估價機構可做的答復：

　　1．應按改造前的工業(yè)用途評估，評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失（2分）；按工業(yè)用途評估時可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補償（2分）。

　　2．經(jīng)拆遷當事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失（2分）。

　　3．對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決（1分）。

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