09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（七十）

　　物權(quán)法解釋：第七十條[對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)]

　　第七十條　業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　[解釋]本條是對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)基本內(nèi)容的規(guī)定。

　　第二次世界大戰(zhàn)后，不少國(guó)家發(fā)生了嚴(yán)重的住宅危機(jī)，為解決廣大市民的居住問(wèn)題，各國(guó)政府紛紛興建高層或者多層建筑物，由此產(chǎn)生一棟建筑物存在多個(gè)所有權(quán)人的情形，對(duì)此，各國(guó)相繼制定建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律或者修改民法典以調(diào)整不同所有權(quán)人之間的關(guān)系。有關(guān)國(guó)家現(xiàn)行調(diào)整建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系的法律是：法國(guó)的住宅分層所有權(quán)法、日本的建筑物區(qū)分所有法、奧地利的區(qū)分所有權(quán)法、德國(guó)的住宅所有權(quán)長(zhǎng)期居住權(quán)的法律（簡(jiǎn)稱住宅所有權(quán)法）、美國(guó)的公寓大廈所有權(quán)創(chuàng)設(shè)之形態(tài)法、英國(guó)的住宅法，意大利、瑞士在民法典中規(guī)定了建筑物共有的內(nèi)容。我國(guó)香港地區(qū)制定了多層大廈（業(yè)主立案法團(tuán)）條例，臺(tái)灣地區(qū)“民法”第七百九十九條、第八百條及“公寓大廈管理?xiàng)l例”、“土地登記規(guī)則”等對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的問(wèn)題分別作了規(guī)定。

　　在我國(guó)，隨著住房制度的改革和高層建筑物的大量出現(xiàn)，住宅小區(qū)越來(lái)越多，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。對(duì)此，物權(quán)法在本章對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)做了規(guī)定。

　　根據(jù)本條的規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對(duì)其專有部分的所有權(quán)、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。

　　第一，業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)。即本條規(guī)定的，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對(duì)專有部分占有、使用、收益和處分。

　　第二，業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)。即本條規(guī)定的，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分如電梯、過(guò)道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利。本法規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　第三，業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。即本條規(guī)定的，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。本法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，制定或者修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)和更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施等。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放大氣污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。

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