房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試《案例分析》習(xí)題（12）

　?。ㄒ唬┘追康禺a(chǎn)開發(fā)商通過出讓方式獲得一住宅項目的土地使用權(quán)開發(fā)建設(shè)該住宅小區(qū)，項目于2008年2月10日竣工。該項目于2008年1月10日裁定甲開發(fā)商拖欠工程承包人建筑材料款1500萬元，因開發(fā)商違約造成承包人的損失500萬元。除此之外，該項目沒有其他或新增法定優(yōu)先受償款。
　　1．甲開發(fā)商若在2008年1月10日以該項目抵押申請貸款。下列表述中不正確的是（C）。
　　A．該項目只有取得預(yù)售許可證后才能進行抵押貸款
　　B．該項目只有取得銷售許可證后才能進行抵押貸款
　　C．該項目屬于期房抵押貸款
　　D．該項目屬于現(xiàn)房抵押貸款
　　答案：C

　　2．甲開發(fā)商若在2008年1月10日以該項目抵押申請貸款，則估價對象的抵押價值為（B）。
　　A．該項目在2008年1月10日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值
　　B．該項目在2008年1月10日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去甲開發(fā)商拖欠工程承包人建筑材料款1500萬元的余額
　　C．該項目在2008年1月10日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去甲開發(fā)商違約造成承包人的損失500萬元的余額
　　D．該項目在2008年1月10日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去甲開發(fā)商拖欠工程承包人建筑材料款1500萬元和甲開發(fā)商違約造成承包人的損失500萬元的余額
　　答案：B

　　3． 甲開發(fā)商若在2008年8月10日以該項目抵押申請貸款，則估價對象的抵押價值為（A）。
　　A．該項目在2008年8月10日的市場價值
　　B．該項目在2008年8月10日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去甲開發(fā)商拖欠工程承包人建筑材料款1500萬元的余額
　　C．該項目在2008年8月10日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去甲開發(fā)商違約造成承包人的損失500萬元的余額
　　D．該項目在2008年8月10日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去甲開發(fā)商拖欠工程承包人建筑材料款1500萬元和甲開發(fā)商違約造成承包人的損失500萬元的余額
　　答案：A

　　4．若甲開發(fā)商若在2008年9月10日以該項目抵押申請貸款，經(jīng)評估的抵押價值為9000萬元，銀行按50%發(fā)放了2000萬元的貸款，則該項目再次抵押的價值為（B）。
　　A．9000萬元-2000萬元=7000萬元
　　B．9000萬元-2000萬元/50%=5000萬元
　　C．9000萬元-2000萬元-1500萬元=5500萬元
　　D． 9000萬元-2000萬元/50%-1500萬元-500萬元=3000萬元
　　答案：B

　　5．若該項目目前已全部取得銷售許可證，且部分售出，甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是（D）。
　　A．土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋銷售合同記載的建筑面積
　　B．建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋銷售合同記載的建筑面積
　　C．施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋銷售合同記載的建筑面積
　　D．商品房銷售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋銷售合同記載的建筑面積
　　答案：D

　　6．若要評估該項目在2007年10月1日竣工銷售時的售價，則估價對象狀況和房地產(chǎn)市場情況應(yīng)是（B）。
　　A．估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為2007年10月1日的狀態(tài)。
　　B．估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為2008年2月10日的狀態(tài)。
　　C．估價對象狀況為2008年2月10日的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為2007年10月1日的狀態(tài)。
　　D．估價對象狀況為2007年10月1日的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為2008年2月10日的狀態(tài)。
　　答案：B

　?。ǘ┠彻S為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
　　7．應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價（A）。
　　A．根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進行估價
　　B．根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價
　　C．根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
　　D．根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
　　答案：A

　　8．將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)采取的途徑是（D）。
　　A．自行改變
　　B．經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變
　　C．經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)
　　D．經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)
　　答案：D

　　9．該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應(yīng)為（B）。
　　A．該兩幢建筑物的抵押評估價格之和
　　B．該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金
　　C．該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
　　D．該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
　　答案：B

　　10．該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險，則為保險目的評估的價值應(yīng)為（C）。
　　A．該兩幢房屋的正常市場價值
　　B．該兩幢建筑物的重新建造成本
　　C．該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值
　　D．該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值加上土地的價值
　　答案：C

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