2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》習(xí)題2

　?。ㄒ唬┤裟淹ㄟ^(guò)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試并注冊(cè)，在某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，現(xiàn)該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)某住宅小區(qū)進(jìn)行評(píng)估，并出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。
　　1．要完成一份合格的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，需要選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)方法選用的表述中，不正確的有（ ?。?。
　　A．同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估
　　B．選用多種估價(jià)方法的評(píng)估結(jié)果可以采用加權(quán)平均法進(jìn)行綜合
　　C．若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用；若必須取舍，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并陳述理由
　　D．估價(jià)方法的選用必須征得委托人的同意
　　【答案】D

　　2．估價(jià)技術(shù)路線的確定，就是確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格形成的過(guò)程，反映其（ ?。?，進(jìn)而確定需要采用的估價(jià)方法。
　　A．估價(jià)原則
　　B．價(jià)格內(nèi)涵
　　C．產(chǎn)權(quán)
　　D．用途
　　【答案】B

　?。ǘ┩跸壬幸粭澦椒?，因資金緊缺欲以該房地產(chǎn)向銀行申請(qǐng)抵押貸款。為此，王先生找到與其相熟的房地產(chǎn)估價(jià)師李某，欲請(qǐng)其評(píng)估。
　　3．在接洽過(guò)程中，李某可以承諾（ ?。?。
　　A．現(xiàn)場(chǎng)查勘后立即口頭告知評(píng)估價(jià)格，之后再按約定提交正式估價(jià)報(bào)告
　　B．評(píng)估收費(fèi)給予優(yōu)惠，低于其他估價(jià)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平
　　C．在王某與李某所在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂估價(jià)委托合同后，經(jīng)機(jī)構(gòu)同意和指派，由自己親自估價(jià)
　　D．由自己親自承接該估價(jià)業(yè)務(wù)，以個(gè)人名義出具估價(jià)報(bào)告
　　【答案】C

　　4．對(duì)該房地產(chǎn)評(píng)估的抵押價(jià)值應(yīng)是該房地產(chǎn)（ ?。?br />　　A．在抵押期終了時(shí)的價(jià)值
　　B．設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值
　　C．現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值
　　D．未來(lái)拍賣、變現(xiàn)時(shí)的價(jià)值
　　【答案】C

　?。ㄈ┠撤康禺a(chǎn)的法定用途為工業(yè)用途，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。
　　5．若估價(jià)目的為拆遷補(bǔ)償，該房地產(chǎn)應(yīng)按（ ?。┰u(píng)估。
　　A．商業(yè)用途
　　B．工業(yè)用途
　　C．估價(jià)師確定的用途
　　D．商業(yè)與工業(yè)混合用途
　　【答案】B

　　6．若委托方提供了上級(jí)公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說(shuō)明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進(jìn)行抵押貸款委托評(píng)估時(shí)應(yīng)按（ 　）評(píng)估。
　　A．商業(yè)用途
　　B．工業(yè)用途
　　C．估價(jià)師確定的用途
　　D．委托方確定的用途
　　【答案】B

　　7．若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評(píng)估時(shí)應(yīng)假設(shè)估價(jià)對(duì)象用途為（ 　）。
　　A．工業(yè)用途
　　B．商業(yè)用途
　　C．工業(yè)用途，且不考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響
　　D．商業(yè)用途，并考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響
　　【答案】D

　　8．若以改變用途的假設(shè)為前提進(jìn)行評(píng)估，需在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行限制。以下說(shuō)法中，不正確的是（ ?。?。
　　A．本次評(píng)估未考慮變更用途費(fèi)用對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響
　　B．本次評(píng)估已考慮補(bǔ)地價(jià)因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響并予以扣減
　　C．若估價(jià)對(duì)象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果不能成立，需另行評(píng)估
　　D．托估價(jià)對(duì)象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整
　　【答案】D

　　（四）有一個(gè)大型購(gòu)物中心，總建筑面積100000㎡．現(xiàn)有一投資商欲整體購(gòu)買該購(gòu)物中心用于自營(yíng)或者出租，開發(fā)商也有意整體出售該購(gòu)物中心，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨于飽和；根據(jù)城市規(guī)劃，該購(gòu)物中心周邊同一供需圈內(nèi)未來(lái)還將興建兩個(gè)大型購(gòu)物中心；當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門發(fā)布的當(dāng)年房地產(chǎn)資本化率見表4－1．
　　表 4－1 當(dāng)?shù)禺?dāng)年房地產(chǎn)資本化率表
　　房地產(chǎn)類型 低風(fēng)險(xiǎn) 高風(fēng)險(xiǎn)
　　住宅 3%～4% 5%～6%
　　商業(yè) 5%～6% 7%～8%
　　工業(yè) 4%～5% 6%～7%

　　9．如果采用收益法評(píng)估該購(gòu)物中心，資本化率的合理取值范圍應(yīng)是（ ?。?。
　　A．4％～5％
　　B．5％～6％
　　C．6％～7％
　　D．7％～8％
　　【答案】D

　　10．根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及該商業(yè)房地產(chǎn)的自身特點(diǎn)和區(qū)域因素，并結(jié)合估價(jià)的需要，
　　根據(jù)你的經(jīng)驗(yàn)，判斷該商業(yè)房地產(chǎn)最可能的凈收益流量類型是（ ?。?。
　　A．前若干年內(nèi)等額或等比增長(zhǎng)，剩余經(jīng)營(yíng)期內(nèi)維持在一定水平
　　B．在全部經(jīng)營(yíng)期內(nèi)持續(xù)增長(zhǎng)
　　c．在全部經(jīng)營(yíng)期內(nèi)保持不變
　　D．前若干年內(nèi)遞增，之后遞減，最終將穩(wěn)定在一定水平
　　【答案】D

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