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土地出讓金與地價的概念
土地使用權(quán)出讓金是土地批租時一次性收取的費用,即為土地有效年限的使用價格,所以也可稱之為“地價”。出讓金包括土地開發(fā)投資費用和使用期內(nèi)的金額土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費,是對開發(fā)投資的一次性補償,后者為土地資源使用的費用,即“地租”,是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的體現(xiàn)。如批租50年,就要一次性支付包括全部年限的使用費。
土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件,可以分為以下兩種:
一種是“熟地價”,即提供“七通一平”的地塊,出讓金包括土地使用費和開發(fā)費;另一種是“毛地”或“生地”價,即未完成“七通一平”的地塊,出讓金僅為土地有償使用的部分,投資者需自行或委托開發(fā)公司進行受讓土地的開發(fā)工作。例如上海北京東路71號地塊面積為2.38萬平方米,有20多家單位和1000多戶居民,新加坡長立國際開發(fā)公司與上海黃浦資產(chǎn)經(jīng)營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權(quán),并投資5300萬美元。舊區(qū)的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的50-70%左右。
土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法
地面價為每平方米土地的單價,即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價,即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低,只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算,才有可比性,也易于估算投資成本,進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價,實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。
土地出讓金的支付方式,如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的,要以外匯支付,如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的,可以人民幣支付。也有的實物支付的方式,如投資者得到一塊土地,以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。
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