北京二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，萬(wàn)柳房?jī)r(jià)直降200萬(wàn)

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    在過(guò)去的20年間，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直復(fù)制著“買漲不買跌”，現(xiàn)在也不例外，全國(guó)多個(gè)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)停漲，并出現(xiàn)下跌的情況。越降價(jià)，購(gòu)房者越保持觀望的心態(tài)，當(dāng)然，最焦急的就是依靠房產(chǎn)的成交量賺取傭金的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。北京商報(bào)記者實(shí)地走訪了中心城區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣的多家門店，從中介人員的口中感受到了二手房市場(chǎng)降溫所帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)困難。對(duì)話經(jīng)紀(jì)人和買賣雙方，發(fā)現(xiàn)二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌已成事實(shí)，未來(lái)市場(chǎng)下行壓力增大。

    在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，從5月上半月的市場(chǎng)成交情況來(lái)看，成交量低迷、市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢、議價(jià)成交、價(jià)格小幅回落的情況在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)依然會(huì)持續(xù)，市場(chǎng)或進(jìn)入短期下行周期。

    萬(wàn)柳房?jī)r(jià)直降200萬(wàn)元

    房源：高總價(jià)房出現(xiàn)大額讓利

    下午6時(shí)，海淀萬(wàn)柳地區(qū)一家中原地產(chǎn)門店里沒(méi)有顧客，坐成兩排的經(jīng)紀(jì)人在等待著客戶的光臨。當(dāng)北京商報(bào)記者以購(gòu)房人身份進(jìn)店時(shí)，門店經(jīng)理更是親自前來(lái)接待。這位吳姓店長(zhǎng)自2008年就在萬(wàn)柳區(qū)域做二手房中介業(yè)務(wù)，在她看來(lái)鄰近中關(guān)村第三小學(xué)和萬(wàn)柳“地王”項(xiàng)目而具備的得天獨(dú)厚的地理位置，使得該區(qū)域的二手房?jī)r(jià)有較強(qiáng)的抗跌性，然而自3月以來(lái)房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了異動(dòng)。

    “風(fēng)尚家園小區(qū)有一套110平方米的房子售價(jià)680萬(wàn)元，業(yè)主原報(bào)價(jià)是800萬(wàn)元，并且該小區(qū)的其他房源報(bào)價(jià)也沒(méi)低過(guò)800萬(wàn)元?！眳堑觊L(zhǎng)表示，類似甩賣房源以往一年只有一兩次，但是最近卻多了起來(lái)?！叭涨拔覀円渤山涣艘惶?60平方米的房子，業(yè)主要移民，就將1300萬(wàn)元的報(bào)價(jià)直接下降了200萬(wàn)元。”200萬(wàn)元的讓利一下子引來(lái)了多位客戶的搶購(gòu)，吳店長(zhǎng)感嘆，購(gòu)房人不是沒(méi)有資金實(shí)力，而是在等待時(shí)機(jī)。

    “在萬(wàn)柳地區(qū)業(yè)主多為多套房產(chǎn)持有者，出現(xiàn)如此大的議價(jià)空間是由于業(yè)主急需用錢，是萬(wàn)不得已的選擇?！眳堑觊L(zhǎng)認(rèn)為，一套房源成交價(jià)格下降200萬(wàn)元并不代表整個(gè)區(qū)域的二手房房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落。正如蜂鳥社區(qū)，以40-50平方米的小面積低總價(jià)房源為主，在萬(wàn)柳地區(qū)具有價(jià)格風(fēng)向標(biāo)的意義。吳店長(zhǎng)表示：“蜂鳥社區(qū)的房源從年初以來(lái)就一直保持每套400萬(wàn)元左右的成交均價(jià)，只是單套面積大、總價(jià)高的部分二手房略微拉低了整個(gè)區(qū)域的成交價(jià)格?！蓖瑯拥那闆r也發(fā)生在東三環(huán)的勁松區(qū)域。

    根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)，經(jīng)我愛(ài)我家成交的4月二手住宅成交均價(jià)為31686元/平方米，環(huán)比小幅回落2.5%，同比增長(zhǎng)14.82%。大多數(shù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為中小戶型的二手房存在5%-10%的議價(jià)空間，高總價(jià)大戶型的二手房可能達(dá)到15%的議價(jià)空間，但遠(yuǎn)沒(méi)有到腰斬的程度。一位業(yè)內(nèi)人士也分析稱，上述千萬(wàn)元總價(jià)的房源降價(jià)200萬(wàn)元，按比例計(jì)算便宜20%，“千萬(wàn)元的基數(shù)大，因此議價(jià)空間也在可接受的范圍內(nèi)”。

    “量跌價(jià)松”已成事實(shí)

    區(qū)域：遠(yuǎn)郊區(qū)縣領(lǐng)跌

    偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉介紹，綜合2014年二手房市場(chǎng)成交的情況來(lái)看，進(jìn)入5月，成交量下滑、成交價(jià)格松動(dòng)的“量跌價(jià)松”局面雖是事實(shí)，但市場(chǎng)實(shí)際情況則不能一概而論。作為周邊少有可替代新房源的核心城區(qū)，二手房成交價(jià)格多持平，遠(yuǎn)郊區(qū)縣則成為二手房市場(chǎng)變動(dòng)的“前沿陣地”。

    北京商報(bào)記者綜合偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院提供的分區(qū)域成交價(jià)格數(shù)據(jù)獲悉，大興及通州兩個(gè)區(qū)域二手房成交價(jià)格環(huán)比下降明顯。例如大興區(qū)， 3月最后一周二手房成交價(jià)格沖高至26492元/平方米，而此后便一路下跌至5月第二周的21526元/平方米，跌幅近兩成；通州區(qū)5月第二周的二手房成交價(jià)格為21418元/平方米，兩個(gè)月前的價(jià)格則為2.3萬(wàn)元/平方米。

    在亦莊租房的王先生對(duì)于二手房?jī)r(jià)格的變化有著切身感受。王先生從去年底就有買房計(jì)劃，首要目標(biāo)是所在小區(qū)的二手房?！爱?dāng)時(shí)房?jī)r(jià)是3.6萬(wàn)元/平方米，而今年就降到現(xiàn)在的3.4萬(wàn)元/平方米”。但在王先生看來(lái)這仍不是買房的好時(shí)機(jī)，同區(qū)域新建住房的定價(jià)也下調(diào)了不少，基本在2.8萬(wàn)-3.2萬(wàn)元/平方米，新房的降價(jià)讓他產(chǎn)生了猶豫。

    2014年以來(lái)受開發(fā)商推盤節(jié)奏的影響，新房扎堆入市，僅4月北京就有40個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，自3月大興萬(wàn)科橙首開先河降價(jià)銷售后，同區(qū)域的競(jìng)品項(xiàng)目也跟進(jìn)調(diào)價(jià)，隨后新房供應(yīng)較大的亦莊、通州、房山等區(qū)域的項(xiàng)目也降價(jià)走量，這些新盤為避開下半年自住型商品房集中上市的恐慌性推盤使得市場(chǎng)上的供應(yīng)量集中增加，從而不僅抑制了既有房源的價(jià)格，而且還影響了購(gòu)房人對(duì)二手房市場(chǎng)的信心。在此背景下，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的業(yè)主只好以犧牲價(jià)格來(lái)?yè)Q取成交。

    “我的客戶中，業(yè)主大多數(shù)都是以小換大，或者是為了搬進(jìn)城里賣房子的，他們資金實(shí)力有限，如果賣不掉房子就沒(méi)辦法再買，所以成交價(jià)格上可以做出讓步。”在大興區(qū)高米店的一家中介門店，經(jīng)紀(jì)人小張?jiān)谶^(guò)去的四個(gè)月里成交了兩單生意，成交價(jià)格與去年底時(shí)相比均出現(xiàn)了10萬(wàn)-20萬(wàn)元的下滑。