假設開發(fā)法估價需要具備的條件

　　假設開發(fā)法估價需要具備的條件：

　　在實際估價中，假設開發(fā)法測算結果的可靠程度，關鍵取決于以下兩個預測：①是否根據(jù)房地產估價的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、建筑規(guī)模、檔次等）；②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a市場狀況，正確預測了估價對象開發(fā)完成后的價值（以下簡稱開發(fā)完成后的價值）。由于這兩個預測包含著較多的不確定因素，假設開發(fā)法有時被指責為較粗糙，具有較大的隨意性。這一點也可以從國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓中，都是采用假設開發(fā)法測算報價或出價，但不同的競買者所愿意支付的最高價格常常相差懸殊中反映出來。當然，各個競買者在測算其報價或出價時所依據(jù)的自身條件以及對未來房地產市場的預期可能不同，因為其測算結果本質上是投資價值而不是市場價值。另外，準確地預測后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤（以下簡稱后續(xù)必要支出及應得利潤），也有較大的難度。不過，當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法幾乎是最主要且實用的一種估價方法。

　　假設開發(fā)法測算結果的準確與否，除了取決于對假設開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經濟環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產法規(guī)；②要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠的房地產政策，包括有一個長遠、公開的土地供應計劃；③要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產信息資料庫，包括有一個清晰、全面的有關房地產開發(fā)和交易的稅費清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運用假設開發(fā)法估價時會使本來就難以預測的房地產市場的客觀方面，人為地摻人了更多的不確定因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)必要支出的預測也就更加困難。

責任編輯：芊墨

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發(fā)布：2007-07-10 11:44 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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