2015房估經(jīng)營(yíng)與管理要點(diǎn)：實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策

　?。ㄒ唬╆P(guān)于實(shí)物期權(quán)方法及適用范圍實(shí)物期權(quán)方法是現(xiàn)代期權(quán)定價(jià)理論在具有期權(quán)性質(zhì)的實(shí)物資產(chǎn)定價(jià)中的應(yīng)用。

　　與傳統(tǒng)觀點(diǎn)不同，實(shí)物期權(quán)理論認(rèn)為：不確定性帶來(lái)機(jī)會(huì)，不確定性的增加可以帶來(lái)更高的價(jià)值；時(shí)間和不確定性對(duì)實(shí)物期權(quán)定價(jià)有直接的影響，這種影響體現(xiàn)于“資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)率”這個(gè)指標(biāo)，它反映了增長(zhǎng)率的不確定性范圍；在不確定條件下，不確定性的范圍隨著時(shí)間增加而增長(zhǎng)，也就是說(shuō)，價(jià)值變動(dòng)的范圍隨著時(shí)間增長(zhǎng)而增大。

　　（二）實(shí)物期權(quán)方法投資決策的一般過(guò)程

　　應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行投資決策的具體過(guò)程，一般有四個(gè)基本步驟，即：構(gòu)建應(yīng)用框架、完成期權(quán)定價(jià)、檢查結(jié)果、再設(shè)計(jì)。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資決策中常見(jiàn)的期權(quán)問(wèn)題

　　1．確定合理的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)（等待投資型期權(quán)）

　　如何確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，是開(kāi)發(fā)商普遍關(guān)心的決策問(wèn)題。

　　2．決定是否放棄投資機(jī)會(huì)或項(xiàng)目（放棄型期權(quán)）

　　開(kāi)發(fā)商經(jīng)常遇到一些受政策因素影響較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，限價(jià)商品住宅項(xiàng)目就屬于這一類(lèi)。

　　3．決定是否開(kāi)發(fā)一些成長(zhǎng)型項(xiàng)目（成長(zhǎng)型期權(quán)）

　　盡管政府開(kāi)始有意識(shí)的控制單一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模，但仍然有地方政府希望通過(guò)出讓大型開(kāi)發(fā)地塊，吸引大型開(kāi)發(fā)商參與。

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