2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點總結(jié)：質(zhì)量要求

　?。ǘ┻x取可比實例的質(zhì)量要求

　　可比實例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場法評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實例應(yīng)符合下列要求：

　　1.可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)

　　由于類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或者相似的房地產(chǎn)，所以選取的房地產(chǎn)具體應(yīng)滿足下列6個條件：

　?。?）可比實例在區(qū)位上應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)。具體地說，可比實例與估價對象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。拿北京市來說，如果估價對象是坐落在王府井地區(qū)的一個商場，則選取的可比實例也最好位于王府井地區(qū)；而如果在王府井地區(qū)內(nèi)可供選取的交易實例不多，則應(yīng)選取像東單、西單這類鄰近地區(qū)或同等級別商業(yè)區(qū)中的交易實例。如果估價對象是坐落在北京市區(qū)某個住宅小區(qū)內(nèi)的一套商品住房，則選取的可比實例也最好是同一個住宅小區(qū)內(nèi)的交易實例；而如果在同一個住宅小區(qū)內(nèi)沒有合適的交易實例可供選取，則應(yīng)選取位于北京市區(qū)類似地區(qū)、規(guī)模、檔次的住宅小區(qū)內(nèi)的交易實例。

　?。?）可比實例在用途上應(yīng)與估價對象的用途相同。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。小類用途可參見本書第二章第三節(jié)“房地產(chǎn)的種類”。

　?。?）可比實例在規(guī)模上應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。例如估價對象為一宗土地，則選取的可比實例的土地面積應(yīng)與該宗土地的面積差不多大小，既不能過大也不能過小。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5～2倍范圍內(nèi)，

　?。?）可比實例在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。這里的建筑結(jié)構(gòu)相同主要指大類建筑結(jié)構(gòu)相同，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。

　?。?）可比實例在檔次上應(yīng)與估價對象的檔次相當(dāng)。檔次是指按照一定標(biāo)準(zhǔn)分成的不同等級，例如賓館劃分的五星級、四星級、三星級等，寫字樓劃分的甲級、乙級等。這里的檔次相當(dāng)主要指在設(shè)施設(shè)備（如電梯、空調(diào)、智能化等）、裝飾裝修、周圍環(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度應(yīng)相當(dāng)。

　?。?）可比實例在權(quán)利上應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。當(dāng)兩者不相同時，一般不能作為可比實例。例如，國有土地與集體土地的權(quán)利性質(zhì)不同；出讓建設(shè)用地使用權(quán)與劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同；商品住宅與經(jīng)濟適用住房、房改所購住房的權(quán)利性質(zhì)不同。因此，如果估價對象是出讓的建設(shè)用地使用權(quán)或出讓建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則應(yīng)選取出讓建設(shè)用地使用權(quán)或出讓建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實例，不宜選取劃撥建設(shè)用地使用權(quán)或劃撥建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實例。

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