2015房地產估價師《房地產估價理論與方法》考點估價報告說明

　　適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地區(qū)，開設品牌服裝專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設品牌服裝專賣店就不是最高最佳使用。

　　適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當估價對象與其外部環(huán)境最為協(xié)調，同時其內部各構成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用。

　　最高最佳使用原則要求評估價值應是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到最大化的使用方式的估價結果。例如某宗土地，城市規(guī)劃規(guī)定其用途既可以是商業(yè)，也可以是居住，如果為商業(yè)用途能夠使該宗土地的價值達到最大化，則評估該宗土地的價值應以商業(yè)用途為前提；反之，應以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當估價對象已做了某種使用，則在估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：

　?。?）保持現(xiàn)狀前提。認為對現(xiàn)有房地產保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進行估價。對現(xiàn)有房地產應保持現(xiàn)狀的條件是：（新房地產價值－將現(xiàn)有房地產改變?yōu)樾路康禺a的必要支出及應得利潤）﹤現(xiàn)有房地產價值。

　　以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應予以保留的條件是：（新房地產價值－拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應得利潤－建造新建筑物的必要支出及應得利潤）﹤現(xiàn)有房地產價值；

　?。?）裝飾裝修改造前提。認為對現(xiàn)有房地產進行裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用最為有利時，應以裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用為前提進行估價。對現(xiàn)有房地產應進行裝飾裝修改造的條件是：（裝飾裝修后的房地產價值－裝飾裝修的必要支出及應得利潤）﹥現(xiàn)狀裝飾裝修的房地產價值。需要指出的是，裝飾裝修改造前提不一定是對建筑物進行裝飾裝修改造，也有可能是對土地進行改造。因為土地與建筑物的不均衡所引起的功能折舊也可能是由于土地方面的原因造成的，這時就需要對土地進行改造。

　?。?）改變用途前提。認為改變現(xiàn)有房地產的用途再予以使用最為有利時，應以改變用途再予以使用為前提進行估價。應改變現(xiàn)有房地產用途的條件是：（新用途的房地產價值－改變用途的必要支出及應得利潤）>現(xiàn)用途的房地產價值。

　　（4）重新開發(fā)前提。認為對現(xiàn)有房地產進行重新開發(fā)再予以使用最為有利時，應以重新開發(fā)再予以使用為前提進行估價。對現(xiàn)有房地產應進行重新開發(fā)的條件是：（重新開發(fā)完成后的房地產價值－重新開發(fā)的必要支出及應得利潤）>現(xiàn)有房地產價值。

　　以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應予以拆除的條件是：（新房地產價值－拆除現(xiàn)有建筑物的必要費用－建造新建筑物的必要支出及應得利潤）>現(xiàn)有房地產價值。

　　（5）上述情形的某種組合。最常見的是第三種改變用途與第二種裝飾裝修改造的組合。

　　必須指出的是，在實際估價中，對于上述五種估價前提，除第一種估價前提外，不能以其中某一種估價前提的可行，就判斷該種估價前提為最高最佳使用，而應當把它與其他幾種可行的估價前提進行比較之后，才能作出最高最佳使用的判斷與選擇。

　　5．利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產估價師確定估價對象的（）。（2007年試題、2004年試題）
　　A．最佳規(guī)模
　　B．最佳經營手段
　　C．最佳集約度
　　D．最佳管理方式
　　E．最佳投資渠道

　　答案：AC

　　6．如果某房地產現(xiàn)狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以（）進行估價。（2003年試題）（2002年相關試題）
　　A．保持現(xiàn)狀前提
　　B．裝修改造前提
　　C．轉換用途前提
　　D．重新利用前提

　　答案：A

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