2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》課程講義（4）

　　例如：某宗房地產(chǎn)的土地面積 4000㎡，建筑面積2500㎡， 建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，測(cè)算拆遷費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額。

　　【解】 該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額計(jì)算如下：

　　該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額＝（300-50）×2500=625000（元）

　　與上述相反的情形，是建筑物的設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備都非常先進(jìn)、良好，但坐落的位置較差，例如在較偏僻的地方建造的高級(jí)賓館、商場(chǎng)，不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮，雖然該類建筑物的重建價(jià)格或重置價(jià)格較高，但該建筑物的價(jià)值卻低于其重建價(jià)格或重置價(jià)格，即功能過剩引起了功能折舊。

　　例如：某建筑物的建筑面積500O㎡， 坐落的土地面積為2000㎡，土地價(jià)格1500元/㎡，用成本法測(cè)算出的該建筑物的重建價(jià)格為1600元/㎡， 市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元/㎡.試計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值。

　　【解】該建筑物的現(xiàn)值計(jì)算如下：

　　該建筑物的現(xiàn)價(jià)＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）

　　由上述計(jì)算結(jié)果可見，該建筑物的實(shí)際價(jià)值為1200元/㎡， 比其重建價(jià)格1600元/㎡ 低400元/㎡ .

　　適合原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地區(qū)，開設(shè)品牌服裝專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設(shè)品牌服裝專賣店就不是最高最佳使用。

　　適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時(shí)其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為最高最佳使用。

　　最高最佳使用原則要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，在各種可能的使用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的使用方式的估價(jià)結(jié)果。例如某宗土地，城市規(guī)劃規(guī)定其用途既可以是商業(yè)，也可以是居住，如果為商業(yè)用途能夠使該宗土地的價(jià)值達(dá)到最大化，則評(píng)估該宗土地的價(jià)值應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：

　　保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)保持現(xiàn)狀的條件是：

　　現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值 > （ 新房地產(chǎn)價(jià)值－將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)所必要的費(fèi)用 ）

　　以建筑物為例，對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是：

　　現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值 > （ 新房地產(chǎn)價(jià)值－拆除現(xiàn)有建筑物所必要的費(fèi)用－建造新建筑物所必要的費(fèi)用 ）

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