土地價(jià)值計(jì)算

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　　【提問(wèn)】

　　2015年試題，判斷題第3題為：

　　甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰?fù)恋兀淄恋貑蝺r(jià)為1500元／㎡，容積率為4，土地使用年限為50年，乙土地單價(jià)為1130元／㎡，容積率為3，土地使用年限為60年，以樓面地價(jià)來(lái)判斷，投資乙地塊較甲地塊更經(jīng)濟(jì)（土地報(bào)酬率為6%）（?。?/p>

　　答案里的做法是：

　　甲土地的樓面地價(jià)=375元／㎡轉(zhuǎn)換為無(wú)限年期的樓面地價(jià)V50/K50=410元／㎡

　　老師我覺(jué)得應(yīng)用的公式應(yīng)該是轉(zhuǎn)換為年金的公式，意義為將50年總的土地價(jià)值的現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為每年的土地價(jià)值來(lái)比較，所以在公式上應(yīng)該用

　　P=A/i【1-1/（1+i）^n-1】，比上面的公式要多除以一個(gè)i，雖然不影響判斷結(jié)果，但我覺(jué)得這樣似乎更合理。請(qǐng)問(wèn)老師轉(zhuǎn)換為無(wú)限期的意義是什么？另外對(duì)應(yīng)無(wú)限期的公式是哪個(gè)公式??？

　　【回答】

　　學(xué)員tang222，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　最終從價(jià)值上來(lái)判斷比較合理的，用年金判斷有時(shí)候會(huì)不準(zhǔn)確。

　　我們這里不需要記憶這些復(fù)雜公式，比如說(shuō)本題：

　　甲土地的樓面地價(jià)=375元／㎡——先算出年金，A＝375/（P/A，6％，50），然后再算無(wú)限年限的價(jià)值，P＝A/r＝【375/（P/A，6％，50）】/6％.

　　就按這個(gè)思路來(lái)。不要去記憶這個(gè)【V50/K50】，我們考試的人來(lái)說(shuō)，記憶的公式越少越好。

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

　　責(zé)任編輯：淘淘