房地產估價師復習資料：統(tǒng)一房地產范圍

　　統(tǒng)一房地產范圍：

　　對于某些估價對象，有時難以直接選到與其范圍完全相同的房地產交易實例作為可比實例，只能選取“主干”部分相同而范圍有所不同的房地產交易實例為可比實例。所謂范圍不同，是指“有”與“無”的差別，而不是大家都有情況下的彼此之間“好”與“壞”或者“優(yōu)”與“劣”、“新”與“舊”的差別。因此，統(tǒng)一房地產范圍即是進行“有無對比”并消除由此導致的價格差異。

　　房地產范圍不同的情況在實際估價中主要有3種：①帶有債權債務的房地產。例如，估價對象是“干凈”的房地產，選取的交易實例是設立了抵押權，有拖欠建設工程價款，或者由買方代付賣方欠繳的水電費、燃氣費、通信費（如電話費、上網(wǎng)費、有線電視收看費等）、供暖費、物業(yè)服務費、房產稅等費用、稅金的房地產交易實例；或者相反。②含有非房地產成分。例如，估價對象是“純粹”的房地產，選取的交易實例是有附贈家具、家用電器、汽車等的房地產交易實例；或者相反。③房地產實物范圍不同。例如，估價對象為土地，選取的交易實例是含有類似土地的房地交易實例。估價對象是一套封陽臺的住房，選取的交易實例是未封陽臺的住房；或者相反。估價對象是一套不帶車位的公寓，選取的交易實例是一套帶車位的公寓；或者相反。

　　在上述第一種情況下，統(tǒng)一房地產范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權債務的房地產范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：

　　不帶債權債務的房地產價格=帶有債權債務的房地產價格一債權+債務

　　如果是估價對象帶有債權債務的，在市場法最后步驟求出了不帶債權債務的房地產價值后，再加上債權減去債務，就可得到估價對象的價值。

　　在上述第二種情況下，統(tǒng)一房地產范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：

　　房地產價格=含有非房地產成分的房地產價格一非房地產成分的價格

　　如果是估價對象含有非房地產成分的，在市場法最后步驟求出了不含非房地產成分的房地產價值后，再加上非房地產成分的價值，就可得到估價對象的價值。

　　在上述第三種情況下，統(tǒng)一房地產范圍一般是統(tǒng)一到估價對象的房地產范圍，補充可比實例缺少的范圍，扣除可比實例多出的范圍，相應地對可比實例的成交價格進行加價和減價處理。

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