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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理——答疑精選(2)
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1、學(xué)員一:
問(wèn)題:老師您好:
請(qǐng)問(wèn)第28講例6-8題中的融資費(fèi)用 120.2 192.3 和 銷售費(fèi)用中的數(shù)據(jù)是怎么計(jì)算出來(lái)的?
老師:您好!
融資費(fèi)用為利息的10%,總利息為3125.1萬(wàn)元,則總?cè)谫Y費(fèi)用為312.5萬(wàn)元,是分兩次支付的,具體的金額120.2 萬(wàn)元、192.3 萬(wàn)元和支付時(shí)點(diǎn)在題意未明示,不必細(xì)摳。
2、學(xué)員二:
問(wèn)題:請(qǐng)問(wèn)單一市場(chǎng)集中化與市場(chǎng)專業(yè)化的區(qū)別是什么?我感覺(jué)二者相同點(diǎn)太多。
老師:您好!
單一市場(chǎng)集中化的特點(diǎn),一是只選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng),二是實(shí)施集中營(yíng)銷,一般是只生產(chǎn)一種單一產(chǎn)品。而市場(chǎng)專業(yè)化的特點(diǎn),一是彌隙市場(chǎng)的定位,二是滿足某一特定消費(fèi)群體的各種需求,往往針對(duì)彌隙市場(chǎng)的消費(fèi)群體生產(chǎn)其所需要的多種產(chǎn)品。
3、學(xué)員三:
問(wèn)題:史老師 您好 1、關(guān)于房地產(chǎn)靜態(tài)盈利能力指標(biāo)計(jì)算中,在計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總價(jià)值和開(kāi)發(fā)成本,我認(rèn)為都有一個(gè)資金的時(shí)間價(jià)值問(wèn)題,也就是以什么時(shí)點(diǎn)來(lái)計(jì)算開(kāi)發(fā)價(jià)值和各項(xiàng)費(fèi)用?我又說(shuō)不清總覺(jué)得有問(wèn)題,請(qǐng)給予指導(dǎo) 2、本講在線作業(yè)第三題計(jì)算中開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)是用公式V=A/(Y-s)*{1-[(1+s)/ (1+Y)]^n}變形而計(jì)算得到的,應(yīng)為: V=3675.67/(1+15%)+3675.67/(1+15%)^2+3675.67/(15%- 6%)*{1-[(1+6%)/(1+15%)]^45}/(1+15%)^2 =36068.10萬(wàn)元,而不是題中所給答案,是嗎?請(qǐng)予以指導(dǎo)。
老師:您好!
1、總開(kāi)發(fā)價(jià)值應(yīng)是開(kāi)發(fā)完成時(shí)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值,而總開(kāi)發(fā)成本可視為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(一般是現(xiàn)在)時(shí)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。用靜態(tài)方式計(jì)算時(shí),總開(kāi)發(fā)價(jià)值不應(yīng)計(jì)息,而總開(kāi)發(fā)成本(不含銷售稅費(fèi),我認(rèn)為,銷售稅費(fèi)應(yīng)計(jì)入總開(kāi)發(fā)成本而不是總開(kāi)發(fā)價(jià)值)應(yīng)計(jì)息。2、你的理解有誤,另,下次提問(wèn)在線作業(yè)時(shí),請(qǐng)將原題及答案完整貼出來(lái),謝謝合作!
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